משכנתא היא תכנית חיסכון לדירה

ניתוח של הכלים הפיננסיים העומדים לרשות הרוכשים
תרשים ממחיש
pixabay.com

במאמר זה אראה כי הלוואת משכנתא היא בעצם תכנית חיסכון לרכישת דירה. נניח שאין לכם מספיק כסף משלכם כדי לרכוש דירה, ואתם מחליטים לחסוך. אתם פותחים תכנית חיסכון חודשית ומידי חודש מפקידים בה סכום כסף. כעבור 25 שנים יצטבר לכם הסכום הדרוש לרכישת דירה. זוהי גישה שמרנית ונבונה מכיוון שאתם לא מסתכנים ולא משתעבדים – אינכם מתחייבים לתשלום חודשי, שעלול להעיק על תקציבכם, אלא חוסכים כפי יכולתכם וכאשר תוכלו – תקנו דירה.

אמחיש זאת בעזרת דוגמה מספרית. נניח שיש לכם כ-350 אלף ש"ח משלכם ואתם מחליטים לחסוך 5,000 ש"ח מדי חודש. הבנק הציע לכם תכנית חיסכון ל-25 שנה בריבית שנתית של 3%, על ההון העצמי ועל החיסכון. בתום התקופה יצטבר הפיקדון לסך כ-3 מיליון ש"ח.

אז אפשר להירגע, נכון? תוך 25 שנים תצליחו לצבור סכום מספיק לרכישת דירה. אלא שיש בעיה: מה יקרה אם מחירי הדירות יעלו? מחירה של דירה בעתיד עלול להיות גבוה ממחירה כעת, ואפילו ייתכן שקצב העלייה של מחירי הדירות יהיה גבוה משיעור הריבית שהבנק משלם לכם על החיסכון, ואז ההון העצמי שלכם יישחק מבחינת יכולתכם לקנות דירה.

אז גישת החיסכון השמרנית בכל זאת נושאת סיכון מסוים: סיכון שמחירי הדירות יעלו. תמצאו את עצמכם רודפים אחרי הדירה – מפקידים כספים מידי חודש וגם צוברים ריבית, והיא רק מתרחקת מכם. כדי לגדר את החשיפה שלכם להתייקרות הדירות עליכם להצמיד את החיסכון הנצבר שלכם למדד מחירי הדירות. אלא שאין כיום אפשרות כזו בישראל, אין שום כלי פיננסי מתאים.

הלכתם לבנק לברר מה לעשות. הבנק יודע שאתם יכולים לצבור חיסכון של כ-3 מיליון שקלים תוך 25 שנים, והוא מוכן לתת לכם הלוואה עומדת – הלוואת בלון – לתקופה של 25 שנים. בסוף התקופה תעבירו את הסכום שהצטבר בתכנית החיסכון ותפרעו את החוב במלואו. השילוב הזה בין תכנית חיסכון להלוואת בלון הוא אמצעי מתוחכם לגידור הסיכון של עליית מחירי הדירות, כי אתם יכולים לרכוש את הדירה מיד במקום לחכות 25 שנים. ברור שההלוואה לא תהיה בחינם: הבנק גובה ריבית, נאמר שיעור ריבית שנתי של 4%, אחוז אחד יותר משיעור הריבית על החיסכון. הריבית על ההלוואה גבוהה מהריבית על החיסכון מכיוון שעכשיו הסיכון מונח על כתפי הבנק.

נראה מה אומרים המספרים: ההון העצמי שלכם הוא כ-350 שקלים, מהבנק תקבלו הלוואת בלון של כ-840 אלף שקלים, וכך יעמוד לרשותכם סכום של 1.2 מיליון שקלים ותוכלו לגדר את הסיכון של התייקרות הדירות. למשל, ההסדר יסתבר רווחי בהחלט אם ב-25 השנים הבאות יעלו מחירי הדירות בשיעור שנתי ממוצע של 5% – ומחיר הדירה שרכשתם יגיע לכ-4 מיליון שקלים. לא רק זאת אף זאת: אילו הייתם חוסכים לדירה, בסוף תקופת החיסכון הייתם מגלים שאינכם יכולים לרכוש אותה!

לסיכום, פתחתם בבנק שני חשבונות ל-25 שנים – תכנית חיסכון להפקדה חודשית והלוואת בלון. והכי חשוב – הדירה שלכם כבר עכשיו. אז יש לי הפתעה בשבילכם: הלוואת משכנתא קלאסית – עם לוח סילוקין מסוג "שפיצר", תשלום חודשי קבוע לכל אורך תקופת ההלוואה – זהו מכשיר פיננסי המשלב את שני החשבונות האלה. אתם חוסכים לרכישת דירה בדיוק לפי התכנון, אבל זהו חיסכון בדיעבד – אתם קונים עכשיו, משלמים אחר כך, ומבטחים את עצמכם מפני עליית המחירים.

הלוואת משכנתא לא מתאימה לכל אחד. יש כאלה שאינם יכולים להתחייב לתשלום קבוע ארוך-טווח, משום שהכנסתם אינה מספקת או אינה יציבה על פני זמן. אלו שאינם יכולים להתחייב יצטרכו קודם לחסוך ואז לרכוש, ולהסתכן בכך שמחירי הדירות יעלו. אלו שיכולים להתחייב – בדרך כלל הבנק הוא הקובע בעניין זה – יכולים להתחייב לתשלומי המשכנתא ובתמורה לגדר את הסיכון שהמחירים יברחו כלפי מעלה. הם עושים צעד אמיץ המשלב החלטה על חיסכון והחלטה על השקעה. אמנם, חלקם עתידים להעביר את ימיהם בתלונות על "השתעבדות למשכנתא" – אך זו כבר בעיה התנהגותית, לא כלכלית.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

12 תגובות

    1. ברוב המדינות המפותחות רוב האוכלוסיה גרה בבתים בבעלות ורק חלק קטן בשכירות. החלק הקטן יכול להיות רבע ולפעמים שליש

    2. ההכללה אינה נכונה. מגורים בבעלות עצמית הוא מנהג משותף לרוב המדינות. המושג "שעבוד" הוא חסר משמעות: אתה יכול לחסוך לדירה ולרכוש אותה כעבור 20 שנה, או לבחור להפוך את הסדר – לרכוש עכשיו ולשלם בתשלומים. זו לגמרי החלטה שלך. קרא שוב את הרשימה…

    1. לטוביה: זו אמירה לגיטימית, אבל אין לה קשר לנאמר בכתבה ואין ממנה מסקנה אופרטיבית – מה לקנות? באיזה תקציב? כמה חוב לקחת על עצמך? באיזה שלב בחייך הבוגרים להיכנס למחוייבות זו?

  1. התגובה הקודמת היא ליוני מס' 2 התגובה השנייה היא שהפיתרון הנכון לכול משפחה תלוי בהכנסה שלה. ההסבר קצת ארוך ואכתוב אותו בהקדם.

  2. במאמר ממש קצר הצלחתם להסביר לי מה שלא בדיוק הבנתי אחרי כמה הרצאות

    1. לפיני: לשאלה של רכישת דירה מול מגורים בשכירות אין תשובה חשבונאית ברורה, אלא לכל היותר הצגת משמעויות – התשובה, כמו בהרבה תחומים בחיים, תינתן רק בדיעבד. האמירה שכל מומחה ממליץ בכיוון אחר אינה תורמת לך לגבש דעה אם לרכוש דירה: היא יוצרת תחושה כאילו אין חשיבה כלכלית מסודרת (ויש!), ולכן קוראת לשיקולים לא-כלכליים וחבל. בכלל כדאי להפנים שמדובר בהשקעה, ולכן לרוב מדובר בהימור על עתיד מחירי הדירות ולא באיזו אמת אוניברסלית שניתן ללמוד ממומחה. מה שכדאי זה רק להבין על מה מהמרים ולהפריד עבין ובדות לבין הימורים. ממש כמו שבוחרים השקעות פיננסיות.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

שרטוט סמלי בית

מהי חברת ניהול נכסים?

שירותים נרחבים לבניינים על מנת שהמבנה יישאר מטופח וישמור על ערכו

שאול אייזנברג

שכונה

פיטורי המאמן במכבי תל אביב

פיצוץ אטומי

על הסף

חידוש הסכם הגרעין עם איראן – תרחישים אפשריים