באיזה מסלול לבחור?

מסלולי משכנתאות וריביות והשפעתם על הלווים
תרשים ממחיש
pixabay.com

משכנתה היא החוב הגדול ביותר שיש לאדם הרוכש דירה. לקיחת משכנתה היא צעד כלכלי גדול ויש לה השלכות רבות על אורח החיים העתידי. נכון לשנת 2021 הסכום הממוצע ללקיחת משכנתה למשק בית במדינת ישראל הוא 954 אלף ש"ח.

על פי סקר של הלמ"ס, 67% מהישראלים הם בעלים של דירה אחת ו-10% הם בעלי שתי דירות ויותר. סכומי המשכנתאות שנלקחו במאי 2021 מגיעים ל-10 מיליארד ש"ח, נתון הגבוה ב-82% ממאי אשתקד. מדובר בסכומים גבוהים מאוד.

נשאלת השאלה, האם אלה שלוקחים משכנתה או אלה השוקלים לקחת מבינים את משמעות הדבר מעבר להגדרה המילונית? מה הם יודעים על תמהיל המשכנתה כאשר הם מגיעים לבנק ומבקשים הלוואה שנמשכת לתקופה של עד 30 שנה?

רוב הלווים אינם מכירים לעומק את עולם המשכנתאות מסיבות שונות, לדוגמה: מצב סוציו-אקונומי נמוך, חוסר שקיפות של הבנקים, תמהיל שונה בכל בנק אשר מקשה על הלקוח  להשוות בין המסלולים המוצעים בבנקים השונים, עצות מקרובים שלקחו משכנתאות שהם אינם אנשי מקצוע (חשוב להבין כי המשכנתה משתנה מאדם לאדם לפי אורח חייו והכנסותיו, האם הוא אוהב סיכון או פוחד מסיכונים ועוד), חוסר ידע פיננסי ובקיאות במושגים כמו מסלולי ריביות, מדד המחירים לצרכן, פריים.

בעידן שבו מידע רב נגיש וזמין לציבור הרחב אין סיבה שהלווים לא יצליחו להתאים לעצמם משכנתה נכונה, ובהגיעם לשלב המשא ומתן ידעו לשאול את השאלות הנכונות והחשובות ובכך לנתב את כספם בצורה הטובה ביותר. על הלווים להתייחס לתרחישים כמו גובה הכנסה (כיום ובעתיד), יכולת החזר, הון עצמי, מצב משפחתי וקריטריונים נוספים בהתאם למצב נתון.

במאמר זה אבחן את מסלולי הריביות וכיצד הם משפיעים על ההחזר החודשי, עמידה בתנאים שנקבעו מראש והחשיבות הגדולה שיש בבחירת המסלול לטווח הארוך.

משכנתה בהגדרתה היא הלוואה לצורך רכישת נכס מקרקעין (קיימות אפשרויות נוספות, למשל שיפוץ דירה או מטרה אחרת של רוכש פרטי שאינה עסקית, אולם אחוזי המימון שונים). ללווה צריך להיות לא פחות מ-25% משווי הנכס שבו הוא מעוניין. המטרה היא לאפשר רכישה בעזרת הבנק, כאשר כל חודש מוחזר סכום כספי שאינו עולה על 40% מההכנסה החודשית הפנויה.

בעת חתימה על המשכנתה הנכס משועבד באופן זמני לאותו גוף מוסדי עד לסיום ההלוואה, וזאת כדי להבטיח שקונה יעמוד בתשלומים השוטפים; אם לא יעמוד בהם, הנכס יועבר לגוף המלווה לצורך פירעון ההלוואה ולהשבת הכספים בתוספת הריביות, וההפרשים מהמכירה מוחזרים ללווה. בעת לקיחת המשכנתה יש להתייחס למספר גורמים חשובים שיגדירו את עתיד המשכנתה – האם היא תהיה טובה או שתוביל לגירעון כלכלי.

יש לדעת כי עבור הבנק המלווה, באישורה של משכנתה ללקוח יש סיכון רב. הבנק מחויב על ידי בנק ישראל להקצות הון על כל סכום שניתן ללקוח לפי מדרגות מימון. הבנק מחויב לשמור רזרבות על מנת שלא יקרוס. יש לכך השפעה ישירה על לקיחת ההלוואה, וזה הגורם העיקרי הקובע באילו תנאים היא תינתן ומה יהיה גובה הריביות. ככל שאחוז המימון נמוך יותר כך הריבית נמוכה יותר ולהיפך.

הסיבה שמשפיעה על עלייה או ירידה של הריבית היא שככל שהבנק מלווה יותר כספים הוא לא יכול להשתמש בהם לצרכיו ולהגדלת נכסיו, למשל השקעות באפיקים שונים. בנוסף, כאשר אנחנו נמצאים במדרגת מימון גבוהה מאוד רף הסיכון לאי-עמידה ביכולת ההחזר גבוה מאוד. יתרה מכך, אם מחירי הדירות ירדו (סיכוי נמוך אך עדיין קיים) כאשר הבנק ימכור את הנכס הוא יקבל פחות ממה שמגיע לו חזרה והלווה יישאר עם חובות.

לכן, לפני שניגשים לבנק יש להבין מה הסכום שאותו צריכים להשלמת רכישת הנכס. כדאי מאוד לבדוק האם אפשר להוסיף סכום לצורך העלאת מדרגה, הכוונה היא שאם הרוכש יודע שבעתיד הוא צפוי לקבל כספים נוספים שיוכלו לשמש אותו להגדלת הונו העצמי, כגון מענקים מהעבודה, ירושות, קרן השתלמות שנפתחת בחפיפה ללקיחת ההלוואה – הוא יוכל להפחית את המימון שהבנק נותן (הקצאות הבנק: עד 45% מימון – עם ריביות נמוכות, עד 60% מימון – ריביות מעט גבוהות יותר, מעל ל60% – מדרגה עם ריביות גבוהות).

כיום קיימים מסלולי משכנתה רבים, אך קביעתם היא אינדיבידואלית לפרט, וכדי לבחור את המסלול עליו להחליט: האם מעוניין בריבית משתנה או בריבית קבועה? צמודה למדד או לא צמודה? הצמדה למט"ח או לא? ההחלטות הללו נקבעות על ידי הלקוח בהתאם להגבלות שבנק ישראל מטיל על הבנקים. הלווה אמור להבין את הסיכון שהוא מוכן לקחת ומהם היתרונות והחסרונות בכל בחירה.

סוגי הריביות: קבועה לא צמודה – אין שינויים בהחזר החודשי, הריבית גבוהה יחסית בשל הסיכון שהבנק לוקח אם תהיה עלייה במדד המחירים לצרכן והוא זה שיספוג את ההפסדים.

קבועה צמודת מדד – ריבית בסיסית קבועה, יתרת הקרן צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן אם האינפלציה עולה, גם המדד עולה. במצב כזה תהיה הגדלה של יתרת הקרן.

ריבית משתנה צמודת מדד (כל שנה עד חמש שנים) – הצמדה למדד על יתרת הקרן, משתנה בהתאם לתקופה שנקבעה מראש בין שנה עד חמש שנים, הריבית מתעדכנת במועד יום השינוי.

מסלול משתנה כל חמש שנים לא צמוד למדד – המסלול לא צמוד למדד והריבית משתנה כל חמש שנים, גובה הריבית המשתנה נקבע על בסיס ריבית העוגן של תשואות אג"ח ממשלתיות.

ריבית פריים – מורכבת מריבית בנק ישראל (0.1%) בתוספת מרווח של 1.5%. אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן אינה מושפעת ממנו. שיעור הריבית יכול להשתנות אחת לחודש (על ידי בנק ישראל) ולכן שינויים חדים מאוד יכולים לגרום לשינויים קיצונים גם בהחזר החודשי.

בשנת 2011 הוחלט כי לא ניתן לקחת יותר משליש מהמשכנתה בריבית משתנה, ובשנת 2020 נעשה שינוי על ידי בנק ישראל והוחלט כי ניתן לקחת שני שליש ריבית משתנה ושליש בריבית קבועה. השינוי הביא לחיסכון של מאות שקלים בהחזר החודשי ולאלפי שקלים לאורך כל תקופת המשכנתה.

לסיכום, חשוב להבין שההבדלים המזעריים בריביות בין הגופים המלווים יכולים להתבטא בעתיד באלפי שקלים שיכולים להיחסך ולשמש את הלווים לצרכים אחרים בכלכלת הבית. לקיחת משכנתה מחייבת השקעת זמן מצד הרוכשים וקבלת החלטות שאינן פזיזות כדי להבטיח עתיד כלכלי נכון.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

9 תגובות

  1. מידע בסיסי חיוני. כל הדור הצעיר נזקק למשכנתאות. בעצם מי לא?

  2. לפי חישובים שראיתי עדיף לשלם שכר דירה ולא לקחת משכנתה

  3. צעירים משתעבדים לכל החיים בשל משכנתא גדולה ויקרה. למה המדינה לא דואגת לצעירים?

  4. צריכים וחייבים להתייעץ עם מומחה. רוב הבנקים וגופים מלווים ממש עוקצים

  5. לכאורה כאשר קוראים את ההסבר הוא ברור
    אבל כאשר זוג צעיר יושב בבנק וצריך לקבל החלטה, ומולו יושב בעצם נ יג של אינטרס המצב ממש לא פשוט.

  6. במערכת החינוך מלמדים כל מיני לא שימושיים. צריך ללמד נושאים כאלה ולהכין את האנשים לחיים.

  7. רוב האוכלוסיה ברוב השנים במשכנתא ואף אחד לא יודע כלום
    בושה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך