כדאי להשקיע בנדל"ן בארצות הברית?

עליית מחירי הבתים בארצות הברית
דגל ארה"ב
צילום: Jacobolus Wikimedia Commons

בשנת 2007 התפוצצה בארצות הברית בועת הנדל"ן – The sub-prime bubble –

וגררה אתה את מערכת הבנקים, את המשק האמריקני ואת העולם כולו למשבר שתוצאותיו ונזקיו מורגשים עד היום במדינות רבות. מחיריהם של בתי מגורים בארצות הברית ירדו בעשרות אחוזים. הירידה נמשכה עד 2011 או 2012, תלוי באיזה מדד של מחירי בתים משתמשים. קשה לבנות ממד זה במדינה גדולה כמו ארצות הברית בגלל ההבדלים הגדולים בין מחירי הבתים ובגלל ההתפתחות השונה של המחירים באזורים השונים. המדדים המתפרסמים שונים זה מזה באיסוף הנתונים ובצורת החישוב.

אחד המדדים מתפרסם על ידי ה-Bureau of Census , זרוע של משרד המסחר הפדרלי, שמפרסמת מחירים ממוצעים של בתי מגורים (בתי מגורים חד-משפחתיים היא צורת מגורים נפוצה מאוד בארה"ב). להלן כמה נתונים ממקור זה:

שנה מחיר ממוצע של בית מגורים באלפי דולרים מחיר חציוני של בית מגורים באלפי דולרים
2000 169.0 207.0
2006 246.5 305.9
2007 247.9 313.9
2010 221.8 272.9
מאי 2015 222.0 340.8
אוקטובר 2015 281.5 366.0

 

לפי נתונים אלו עליית המחירים הממוצעים משנת 2000 עד 2007 הייתה 47%. המחירים הממוצעים ירדו מ-2007 עד 2010 ב-11%, ומאז עלו ובאוקטובר 2015 עברו את רמת המחירים הממוצעים שנרשמה ב-2007. המחירים החציוניים עלו מ-2000 עד 2007 ב-51%, ירדו עד 2010 ב-13%, ומאז עלו עד אוקטובר 2015 ב-34%.

אני חוזר ומדגיש שמחירי בתים ודירות ממוצעים רגישים מאוד לפרטים של דרך החישוב, ומדדים של מחירי בתים על אחת כמה וכמה. בהמשך אביא עוד כמה דוגמאות למדדי מחירים ולהבדלים ביניהם.

לעומת הנתונים הנ"ל, לפי אתר Zillow  המחיר של בית ממוצע בארצות הברית היה ב- 2007 196 אלף דולר, ועד ינואר 2012 ירד המחיר ל-153 אלף דולר, ירידה של 22% (המחירים על פי אתר Zillow נמוכים הרבה יותר מאשר על פי ה-Bureau of Census ). מאז עלו המחירים, ובנובמבר 2015 כבר הגיעו ל-183 אלף דולר, קרוב למדי למחיר שהיה ב-2007.

להלן נתונים של מדד שלישי של מחירי בתי מגורים, שזוכה להערכה רבה –The Case Shiller Index – המתפרסם על ידיStandard & Poor .

שנה מחיר בדצמבר של כל שנה
2000 111.6
2006 203.3
2007 184.9
2008 150.5
2009 145.9
2010 142.4
2011 136.6
2012 146.1
2013 165.6
2014 172.8
ספטמבר 2015 182.9

 

לפי הנתונים של מדד Case & Shiller  עליית המחירים מסוף שנת 2000 עד סוף 2007 הייתה בשיעור של 82%. הירידה נמשכה מ-2007 עד סוף 2012 בשיעור של 21%. מאז המחירים עולים, ובספטמבר 2015 התקרבו מאוד לרמתם ב-2007.

ההבדלים בין המדדים השונים של מחירי הדירות משקפים גם צורות חישוב שונות, וכמו כן את ההבדלים הגדולים ברמת מחיריהם של בתי המגורים ובעוצמת העליות והירידות באזורים ובערים שונות בארצות הברית, הנובעים מהבסיס הכלכלי הייחודי לכל עיר ועיר. האזורים והערים שהתבססו בעבר על תעשיות הפלדה, על תעשיית הרכב וכדומה, נמצאים כיום בשקיעה ומחירי הבתים במגמה ארוכת טווח של ירידה. לעומת זאת באזורים ובערים שבהם מתרכזים עובדים בתחום ההייטק, כמו באזור מפרץ סן פרנסיסקו, מחירי הבתים בעלייה. להלן נתונים על מחירי בתי מגורים ממוצעים בכמה ערים:

2006

באלפי דולרים

ירידה ב-%

עד 3/2012

עלייה ב-%

עד 12/2015

תחזית לסוף

2016 באלפי דולרים

ניו יורק 502 12% 36% 625
לוס אנג'לס 602 37% 48% 570
סן פרנסיסקו 805 17% 68% 1200
לאס וגאס 298 63% 75% 204
וושינגטון 395 11% 42% 456
מיאמי 373 52% 63% 283
סן ברנרדינו 332 64% 77% 229

מקור הנתונים: אתר Zillow

שימו לב לשתי תופעות המשתקפות מהנתונים האלה: הראשונה, העלייה התלולה במחירי הבתים בשלוש–ארבע השנים האחרונות, במיוחד בערים שבהן הייתה ירידה תלולה מאוד בשנות המשבר. עלייה שיוצרת רושם, שבתמיכת רמת הריבית האפסית, בועת מחירי הנדל"ן חוזרת ומתנפחת.

התופעה השנייה, הבדלים במחירי הבתים בין הערים השונות, והבדלים בעוצמת הירידה מ-2006 עד 2012, ולאחר מכן עלייה. השוו את ניו יורק, עיר שבה יש ריכוז גדול של עובדי בנקאות ופיננסים, לבירה וושינגטון, עיר שמתפרנסת ממשרדי הממשלה ועובדיהם. בשתי הערים האלה הירידה הייתה מתונה יחסית לירידה העצומה במיאמי, בלאס וגאס ובסן ברנרדינו. העלייה באחוזים בשלוש הערים האלה גדולה מכיוון שהיא מחושבת על הבסיס הנמוך של 2012. רמת המחירים בשלושתן עדיין רחוקה מן המחירים של 2006.

בכל עיר יש אזורים יקרים יותר ואזורים זולים יותר, המחירים הנ"ל ממוצעים לכל העיר. לפעמים ההבדלים בין רבעים ושכונות שונים הם תהומיים. אדגים את השונות בין השכונות בעזרת כמה נתונים על מחירי דירות (ולא בתי מגורים צמודי קרקע) במנהטן, הרובע העשיר והיקר של ניו יורק, לשם השוואה עם הממוצע של ניו יורק. לפי CNBC באוקטובר 2015 המחיר של דירה ממוצעת במנהטן היה 1,740 מיליון דולר.

גם בתוך מנהטן יש הבדלים גדולים בין השכונות. להלן כמה דוגמאות, על פי סקירה של חברת שמאות מקרקעין Douglas Elliman. (שימו לב להבדל בין הנתון לפי CNBC לבין הנתון לפי Douglas Elliman).

East Harlem                          715,000 $

Morningside Heights           718,000 $

Midtown East                        850,000 $

West Village                          1635,000 $

Upper East Side                   1445,000 $

Upper West Side                  1480,000 $

 

לסיכום אומר, כי כל מי שחושב להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, מומלץ שילמד את הנושא באופן יסודי וישקול את צעדיו בזהירות מרבית.

תקנו אותי אם אני טועה

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

5 תגובות

  1. אליהו שלום
    שמחתי לקרוא את ניתוחי המקרו שלך
    באופן כללי בועות מתפוצצות תמיד כתוצאה מהיצע התפתחויות גמוגרפיות אופנות וטרנדים של השקעה וחסכון ביקוש וזמינות אשראי בשווקים ועוד הרבה גורמים שאין לכלכלנים כלים לראותם ,שהרי עד היום כל הנכתב על כיווני השווקים בפיננסיים שווקי הנדל,ן והסחורות הוא ניתוחים בדיעבד.

  2. שוק הנדל"ן בארה"ב עלה יפה בשנים האחרונות והריבית האפסית לכאורה מסייעת לכך. צריך לעקוב בזהירות רבה אודות הצפוי בעתיד בשוק האמריקאי.

  3. אנשי יחסי הציבור מפעילים פרסומת עקיפה גם במדיה ההמונית וממריצים את התהליך …..

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

תמונה של אהרון

בין בוגי לטיבי

לאור האירועים האחרונים – הייתכן דו-קיום בישראל?

צילום של אייזנברג

נורת אזהרה

הפסד העלבון בליסבון

תמונה של אבי

מגדלור של תקווה

הנאום המכונן של הגנרל הצרפתי שארל דה גול