זה סופו של כל בלון

מה צפוי בשוק הדירות בשנת 2016 (חלק א')
תמונה של אליהו בורוכוב
ד"ר אליהו בורוכוב

בשבע השנים האחרונות התנפחה בועה ענקית של מחירי נכסים מכל המינים והסוגים: נדל"ן, מניות, איגרות חוב, חפצי אמנות וכיוצא בזה. הבועה התנפחה – או יותר נכון נופחה – באמצעות הזרמות ענקיות של אשראי בריבית אפסית שהזרימו הבנקים המרכזיים במדינות רבות ובראשם הפדרל רזרב של ארצות הברית.

רק בשנתיים 2013–2014 הזרים הפדרל רזרב יותר מטריליון (אלף מיליארד) דולר באמצעות רכישת איגרות חוב "בשוק הפתוח". שווי איגרות החוב שהפדרל החזיק גדל מ-2,839.6 מיליארד דולר בסוף 2012 ל-4,236.9 בסוף 2014 – גידול של כמעט 50% תוך שנתיים! כך העלה הבנק את מחירי איגרות החוב, הקטין את התשואה שאפשר להרוויח מהחזקת איגרות חוב ודחף את המשקיעים לרכוש נכסים אחרים, כמו מניות ונכסי נדל"ן, שגם מחיריהם עלו.

המשבר בארה"ב השפיע על הכלכלה בכל העולם. יש ארצות שנפגעו קשה יותר (גם קשה בהרבה מארה"ב) ויש כאלה שנפגעו פחות. בנק מרכזי במדינה קטנה כמו ישראל אינו יכול שלא להתחשב במדיניות של ארה"ב, מכיוון שההפרשים ברמת הריבית בין ישראל וארה"ב (ומדינות אחרות) משפיעים על שער החליפין של השקל, ולכן על היבוא והיצוא. גם בנק ישראל קיים מדיניות של ריבית נמוכה מאוד בשבע השנים האחרונות.

בישראל השפיעה מדיניות הריבית הנמוכה בעיקר על הביקוש לדירות ועל התייקרות הדירות. מדיניות הריבית הנמוכה גרמה גם אצלנו לירידה לרמה אפסית של הריבית שאפשר לקבל על פיקדונות בבנקים ולירידה בתשואה שאפשר להרוויח מהחזקת איגרות חוב סולידיות, והובילה לגידול עצום בביקוש לדירות וכתוצאה מכך לעליית מחירי הדירות במידה שיצרה אווירה ציבורית של היסטריה.

נבחן את ממדי עליית מחירי דירות בישראל. לפי מדד מחירי דירות בבעלות שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (לוח 1) עלו מחירי הדירות בישראל כמעט פי שניים מ-2007 עד אוגוסט-ספטמבר 2015.

בורוכוב

אציין כי קשה מאוד לבנות מדד שייצג נאמנה את השינוי במחירי הדירות בגלל השונות הגדולה של התפתחות מחירי דירות ביישובים, באזורים ובשכונות שונות. למשל מסוף 2005 עד אוגוסט 2015 עלו מחירי דירות בנות ארבעה חדרים בתל אביב ב-124% ואילו בירושלים עלו רק ב-73% ובחיפה ב-95%. לא פלא שמוסדות שונים, כמו האוצר ומשרד השיכון, מפרסמים מדדים אחרים של מחירי דירות. משרד השיכון מפרסם מדד שמראה התייקרות פחותה: לפי החישובים שלהם, דירות בנות ארבעה חדרים התייקרו מ-2008 עד 2014 רק ב-56%. יתר על כן, הם מבחינים בין דירות חדשות ודירות מיד שנייה, ולפי חישוביהם דירות חדשות התייקרו רק ב-41% ואילו דירות מיד שנייה התייקרו ב-69%.

ומה קרה בשוק המניות? מדד תל אביב 25 (מדד מחירי המניות של 25 החברות הגדולות ביותר הנסחרות בבורסה בתל אביב) עלה מ-2007 עד 2015 ב-64%. אבל העלייה הזאת לא הייתה אחידה במשך שמונה השנים האלה. המחירים סבלו מתנודות, עליות לצד ירידות.

הסיבה העיקרית להתייקרות הדירות היא ההזרמה הגדולה של אשראי בריבית נמוכה מאוד לרכישת דירות. סך החוב הכולל המגובה במשכנתאות של המשפחות לבנקים היה כ-130 מיליארד ₪ בשנת 2007, והנה עד סוף 2014 גדל ל-283 מיליארד, ועד ספטמבר 2015 הגיע ל-302 מיליארד שקלים, כלומר גידול של פי 2.3 תוך שבע וחצי שנים! מדובר ביתרת החוב, כלומר בהלוואות החדשות שהבנקים נתנו לרכישת דירות פחות התשלומים שהציבור שילם לבנקים לפירעון הלוואות במשך השנים האלה.

כידוע, כל בלון שמתנפח יותר מדי סופו להתפוצץ. השאלה הגדולה היא מתי. על כך במאמר הבא (פרק ב').

 

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

6 תגובות

    1. זיוה! ב-8 השנים האחרונות משקיעים שהיו להם ציפיות שמחירי הדירות ימשיכו לעלות, היו גורם חשוב בביקוש, שגדל הרבה יותר ממה שדרוש לצרכים של אנשים שמחפשים מקום לגור. במיסגרת המצומצמת של הכתבה הזאת לא פורטו כול ההיבטים של מה שקרה ב-8 השנים. חכי לחלק 2 בעוד כמה ימים. אי אפשר ב-2 עמודים להקיף בעיה כזאת.

    2. לא מצאתי במאמר אפילו בדל של נבואה. הכל מספרים ונתונים מקצועיים. ומהיכן את מסיקה שהכותב לא מתמצא בתורת המחירים ובביקוש???
      עם כל הכבוד, תגובות לא לעניין חסרות כל ערך ומעידות על המגיב.

    1. לכן גם אם תהיה ירידת מחירים היא תהיה מתונה ובעיקר בפריפריה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

תמונה של יורם

40, 32 ו-26

אחרי שנת הקורונה – תובנות לגבי המגזר הערבי באקדמיה