ניצחון מוחלט לקבלנים

ישראל נמצאת במלחמה ומותקפת מכמה חזיתות: כטב"מים וטילים מלבנון, מאיראן ומתימן, הצפון מטווח ללא הפסקה, עשרות אלפי מפונים רחוקים מביתם ועסקת חטופים אינה נראית באופק, וכאילו ביקום מקביל מתחולל בליץ של פריחה בענף הנדל"ן, הישראלים נוהרים למשרדי המכירות, משאים ומתנים מובילים לסגירת אלפי עסקאות, מחירי הדיור מזנקים ונראה שכבר נרשם ניצחון מוחלט לקבלנים.

מחירי הדירות בישראל ממשיכים לזנק, לפי פרסום מדד מחירי הדיור של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נרשמה התייקרות שנתית בשיעור של 5.8%. מסקירת הנדל"ן למגורים של אגף הכלכלן הראשי עולה כי הקבלנים שברו שיאים, המכירות בחודש יולי 2024 בשוק החופשי גדלו ב-61% בהשוואה לרמה הנמוכה שנרשמה ביולי 2023. דרום הארץ במיוחד התאפיין בפריחה אדירה ששברה שיא מכירות של 24 שנים. תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים גבוה ריאלית ב-49% בהשוואה ליולי 2023. אנו חיים במציאות אבסורדית: בשעה שבתל אביב מתקיים יריד דירות שוקק אלפי מבקרים – בחיפה ובצפון המטווחים מנחה פיקוד העורף את התושבים להישאר במרחבים המוגנים.

ענף הנדל"ן ספג פגיעה קשה באפריל 2022 עת החל רצף של עשר העלאות הריבית של בנק ישראל לצד אי-הוודאות שיצרה הרפורמה המשפטית וכלה בטראומת שבעה באוקטובר. יזמי הנדל"ן סבלו מקיפאון במכירות ונאנקו תחת מחנק האשראי שנוצר מעליית הריבית על הקרקעות שרכשו במחירים גבוהים באופוריית תום עידן הקורונה בשנת 2021, לחץ תזרימי שעלול היה למוטט אותם ככל שהזמן חולף.

אך פתרון קסם שעונה בדיוק לצורך של הרבה מאוד אנשים – דחיינות משולבת בציפיות אופטימיות – הפך את הקערה על פיה ונחל הצלחה מסחררת. הישראלים הסתערו על מבצעי הפריסייל כשכל שנדרש מהם לשלם הוא מינימום הון עצמי של 5%-10% בלבד ממחיר הדירה החדשה ודחיית יתרת התשלומים לעוד 3 או 4 שנים לקראת קבלת המפתח.

לפתרון זה כמה יתרונות: הוא מאפשר לרוכשים להשקיע את ההון העצמי שלהם בינתיים באפיקים אחרים ולהמשיך להרוויח בתקופת הבנייה או לצבור בינתיים עוד הון עצמי עד לאכלוס. מי שגר בשכירות נמנע מדחייה של תשלומי המשכנתה ומכפל תשלומים, הציפייה לירידה בריבית אחרי המלחמה תאפשר לקחת משכנתה בתנאים טובים יותר, ומי שלא מכר דירה יוכל להמשיך לגור בה ולמכור בהמשך בלי לחץ ובמחיר גבוה יותר.

אבל לרוב יש קאץ', לתשלום הראשוני מתווספת הלוואת קבלן – זוהי הלוואת בלון שהרוכשים לוקחים מהבנק לטובת היזם שמבטיח להם שלא יצטרכו לשלם עליה תשלומים חודשיים ואת הריביות והמדדים שהיא נושאת יממן היזם עד שתיפרע (תתפוצץ) לקראת קבלת המפתח.

ההלוואה מעניקה תזרים מזומנים ליזם בריביות זולות יותר מזה של הבנק המלווה, וביטחון לבנק המלווה להמשיך לממן את הבנייה. חשוב לדעת שזאת הלוואה לכל דבר שהרוכשים מחויבים לה ויושבת על האובליגו שלהם. יש להבין היטב את תנאי ההלוואה ולוודא שתימשך עד למועד האכלוס הנקוב בחוזה הרכישה, מכיוון שאם יגיע זמן הפירעון ויהיה איחור במסירה תצטרכו בזמן זה להשלים את המימון בדרכים אחרות. אם היזם מממן רק את הריבית בהלוואה אז תחול גם הצמדה למדד המחירים לצרכן על פני כל תקופת ההלוואה שתנפח את החוב והקרן, ולכן אולי יהיה כדאי להשלים יותר הון עצמי בהתחלה ולוותר עליה. בנוסף, יש גם תשלומי ביטוח להלוואה.

צריך להביא בחשבון שעלות ההטבה של היזם מגולמת במחיר הדירה ולעיתים מחיר הדירה בפריסייל, שצריך לקחת סיכון ולחכות 3 שנים עד לאכלוס, זהה למחיר של דירה שכבר בנויה, כך שאם מחירי הדיור לא יעלו או יעלו במעט לא יורגש רווח או אף יהיה הפסד. לכן עוד לפני חתימת חוזה כדאי לבדוק מה מציעים פרויקטים מתחרים אחרים באזור, האם המחיר שמוצע לכם אכן אטרקטיבי, לראות מה כוללת הרכישה: חניות, מחסן, מזגן או רק הכנה למיזוג, רשתות או רק הכנה לרשתות וכו', ולבנות תקציב הכולל גם את ההוצאות הנוספות, לדוגמה: מס רכישה אם יש, שכר טרחת עורך דין, שדרוגים למטבח ולסטנדרט, וכמו כן לקבל אישור עקרוני מהבנקים שבסוף תקופת ההלוואה לקראת האכלוס, כשהלוואת הבלון תיפרע, ניתן יהיה להשלים את ההון העצמי ולקבל משכנתה שתוכלו לעמוד בה ובהחזרים החודשיים ולהשלים את העסקה – אחרת תהיו בהפרת חוזה לקבלן ותפסידו את ההון כפיצוי המוסכם.

ישנם יזמים שמציעים תנאי תשלום של 20% בחוזה ו-80% לקראת האכלוס, בתחילה רוב היזמים הציעו גם פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, אך כיום לאט לאט עם התגברות הביקושים, המגמה היא ביטול הפטור. המשמעות היא שהמחיר לא סגור ועשוי להתייקר. למשל אם רכשתם דירה ב-3 מיליון ש"ח בתנאי תשלום של 20:80 צמוד למדד תשומות הבנייה לפי תיקון לחוק שחל לפני כשנתיים, ההצמדה היא רק ל-40% ממחיר הדירה, כלומר ל-1.2 מיליון ש"ח, ואם המדד יזנק ל-5% בשנה, תתווסף למחיר הדירה ל-3 שנים, בריבית דריבית, תוספת משמעותית של כ-190,000 ש"ח.

ולסיום סוד קטן, הפריסיילים האמיתיים, במחירים ובתנאים אטרקטיביים, בדרך כלל נמכרים בהשקה שקטה למקורבים של החברה היזמית, לאחריהם מעלים מחירים ומציעים לציבור הרחב.