המרתון לדירה

האם ניתן לפתור את משבר הדיור בישראל?
תמונה של יהונתן
יהונתן טריפטו

בשנים האחרונות מתפרסמות לעיתים קרובות כתבות המשקפות את תסכולם של האזרחים ממחירי הדיור הנוסקים מעלה ללא מעצורים. אך האם הממשלה אכן מתייחסת למשבר הדיור כאל בעיה אמיתית ופועלת להורדת המחירים? אינני חושב כך.

מחירי הדיור היום מושפעים ממספר גורמים בשוק. הגורם העיקרי הראשון הוא הביקוש. הביקוש מושפע מחד גיסא מצרכנים שקונים דירות למטרת מגורים. ומאידך גיסא ממשקיעים שרוכשים דירות למטרות השקעה, שכן זהו פתרון נוח ובטוח יחסית לשמירת ערך הכסף בשוק שבו הריבית אפסית וכאשר אפיק ההשקעה הרצוי הוא סולידי.

הגורם העיקרי הנוסף הוא היצע הדירות בשוק. האחראים על ההיצע הם הקבלנים, אותם בעלי חברות בנייה הבונים את בית המגורים. מובן שאין לשכוח שהקבלנים תלויים במדינה. מדינת ישראל היא האחראית הבלעדית לשיווק קרקעות למגורים (כ-95% מהקרקעות בישראל הן בבעלות המדינה).

לדעתי, ממשלות ישראל לדורותיהן הן הגורם האחראי לכאוס הנורא בשוק הדיור שאותו אנו חווים כיום. לדאבוני, המדינה אינה מתייחסת למשבר הדיור כמשבר, נהפוך הוא, היא הגוף העיקרי שמרוויח מחוסר האונים של הצרכנים.

הרווח של המדינה מתאפשר, בין היתר, בגלל עיוורון מוחלט של האזרחים הצרכנים. לדוגמה, החלטת הממשלה על העלאת מס על דירות להשקעה – נשמע מהלך אצילי למען השכבות החלשות יותר? אז זהו, שלא. מהלך זה לא ישפיע על אזרחים רבים מהשכבות החלשות שמתגוררים בדירות שכורות מכיוון שידם אינה משגת לרכוש דירה.

בעקבות העלאת מס הרכישה יכולים משקיעי הנדל"ן לבחור באחת משתי האפשרויות הבאות: הראשונה, קניית דירה וספיגת תשלום המס בטווח הקצר, אך גילומו במחיר השכירות לשוכר הדירה (אותו אזרח/ית שלא יכולים לרכוש דירה), כדי לפצות על הפסד התשואה שנגרם עקב העלאת מס הרכישה.

האפשרות השנייה, לא לרכוש דירה להשקעה. הדבר יוביל ישירות להקטנת היצע הדירות להשכרה, ויפגע בקהל השוכרים שהם כאמור אותם אלה שידם אינה משגת לרכוש דירה.

כפי שציינתי לעיל, האחראים הנוספים על ההיצע בשוק הדיור הם הקבלנים. נכון, קבלנים מרוויחים לא מעט כסף, לפחות חלק מהם. אך האם הם האשמים היחידים בכך שמחיר הדירה שלנו הוא חסר היגיון? לא. מחיר המכירה של כל מוצר נקבע בראש ובראשונה על בסיס עלות התשומות הנדרשות לצורך ייצור המוצר, שכן בניית מבנה למגורים מחייבת את הבסיס – הקרקע. הגוף האחראי לשיווק הקרקעות במדינה הוא לא אחר מהמדינה עצמה.

המדינה שלנו התמכרה לרווח שנוצר לה משיווק קרקעות לבנייה. שיווק קרקעות נעשה על ידי מכרז, ומי שמציע את ההצעה הגבוהה ביותר – זוכה. לאור כמות הביקושים הגוברים עשרות מונים על היצע הדירות בשוק, מחירי הקרקעות שמציעים הקבלנים הם בלתי נתפסים וגבוהים באחוזים ניכרים ממחירי המינימום הקבועים במכרז. מובן שכמו כל מנהל עסק טוב, הקבלן לא יספוג את ההוצאות הללו. ומי, אם כן, יספוג אותן? עבדכם הנאמן, וכל בני דורו שירצו לרכוש דירה ולהקים בית בישראל.

לנוכח המצב הקיים, איך אפשר לפתור את המשבר?

בראש ובראשונה, מדינת ישראל, הגורם אשר "מנהל" את המשבר הזה, חייבת להתייחס אליו כאל משבר ולא כאל הזדמנות לרווח.

לפיכך, אין להעלות את מס הרכישה למשקיעים ובכך להימנע מהקטנת היצע הדירות להשכרה ומפגיעה בציבור שוכרי הדירות. בנוסף, ואולי אף חשוב יותר, יש לשנות את שיטת שיווק הקרקעות לקבלנים. לדעתי ראוי כי שיווק הקרקעות ייעשה במכרז בנוסח של מחיר למשתכן, כלומר הקבלן יגיש במכרז מחיר סופי של הדירה לצרכן. אני מבקש להציע שלא תשווק קרקע בלבד, אלא תשווק קרקע מתוכננת. כך תוכל המדינה להבטיח כי תוכנית הדירה ואיכות הבנייה יהיו בהתאם למקובל ולדרישות שוק ממוצעות ובהתאם המחיר. בכך תסייע המדינה להגן על הצרכנים מפני איכות בנייה ירודה ותכנון לוקה בחסר כפי שנחשפו אליהם במספר פרויקטים של "מחיר למשתכן".

בנוסף, וחשוב לא פחות, מכיוון שהמדינה שולטת בכל גופי הרגולציה המאשרים את תוכניות הבנייה, היא תידרש לייעל את תהליך התכנון והאישור של הפרויקטים השונים, כדי לזרז את הבנייה ולהתאים לביקושים בשוק הנדל"ן.

פתרונות אלה הם רק קצה הקרחון למגוון רחב של פתרונות אפשריים. אומנם המדינה יכולה להציג אותם כלא אפשריים או כלא כלכליים למדינה. אך, לדעתי, אם לא יהיה שינוי בשוק הדיור, ייתכן שבעוד 20 שנה ישראל תסבול מהגירה שלילית, בעיקר של אוכלוסייה חזקה שתוכל להרשות לעצמה התמודדות עם חבלי הקליטה בארץ זרה. הגירה שלילית זו תפגע מאוד במדינה וביכולת התפתחות המסחר והתעשייה ברמת התוצר לנפש ועוד. כיום המרוץ לדירה הפך להיות מרתון, וכפי שרובכם יודעים, כדי לסיים מרתון וליהנות מההישג המרשים צריך יכולות שלרוב האוכלוסייה אין.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

7 תגובות

  1. אתה צודק. הממשלה אחראית לכל מה שקורה במדינה לטוב ולרע. גם לבעיית הדיור. אבל תזכרו כי מדובר בבעיה שנוצרת במשך שנים וגם פתרונה ארוך. אם יש כעת בעיה בתחום זה צריך לייחס אותה רק לממשלה הקודמת ששלטה משך שנים רבות עד לא מכבר

  2. למי שיש, יהיה לו כעת יותר
    למי שאין יהיה לו פחות
    והתחזית שלך על הגירה החוצה זאת תהיה התוצאה

  3. לאזרחים אין מה להתלונן על מעשי ומחדלי הממשלה. מי שקובע מי תהיה הממשלה זה אנחנו האזרחים

  4. נכון, אכן הכוח בידיים שלנו. אך לצערי כבר אין לדעת במי לתת אמון, אצל הפוליטיקאים זה הבטחות לחוד ומעשים לחוד.
    בנוסף, לצערי הגוף האחראי על הפשרת השטחים והוצאת המכרזים (מנהל מקרקעי ישראל) לא נבחר על ידי הציבור.

  5. הכל נכון אבל יש עוד הרבה גורמים
    חוסר השיוויון בהכסנסות למשל
    יש הרבה שהכנסתם נמוכה ולא יכולים לקנות דירה
    אבל יש הרבה שמרוויחים הרבה מידי וקונים כמה דירות כנס מניב וגורמים לעליית מחירים
    וכך הפערים הלא שיגרתיים שיש כאן בין עניים ועשירים גורמים גם בתחום זה בעיות
    ויש עוד דוגמאות כמובן

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

תמונה של גבי

מעשה שהיה

איש מכירות טוב צריך ניסיון ויכולת לזהות סכנות