במאמר קודם כתבתי מה דעתי על תכנית "מחיר למשתכן" והסברתי את הכשלים המונעים ממנה להיטיב את שוק הדיור. במאמר זה אני מבקש להרחיב את היריעה ולהטיל ספק בתועלת שלה גם עבור רוכשי הדירות "הזכאים".
מטה הדיור ואנשיו של כחלון מפרסמים בלי הפסק שהרוכשים מקבלים "הנחות" בסדר גודל של מאות אלפי שקלים. סכום ההנחה משתנה ממקום למקום. בפרויקטים בראשון לציון ובהרצליה דיברו על הנחות בסדרי גודל של 500 עד 800 אלף שקל. בפריפריה דיברו על הנחות קטנות יותר. השאלה היא אם הדירות באמת נמכרות לזכאים במחירים נמוכים ממחירי השוק, לדירות באותה איכות ובאותו אזור, ואם הרוכשים יוכלו לממש את ההנחה הזאת.
ההנחות שהזכאים מקבלים הן רק בזמן הקנייה. השאלה היא אם הם יוכלו לממש אותן אם וכאשר ימכרו את הדירות. לפי התנאים של מחיר למשתכן, רוכשי הדירות יוכלו למכור אותן רק אחרי שבע שנים (או ארבע שנים אחרי קבלת טופס 4). לכן בהקשר זה חשוב מה יהיה המחיר של הדירה בעוד שבע שנים, ומה יהיה המחיר של דירות אחרות באזור.
מכיוון שהמפרט של דירות מחיר למשתכן נחות מן הנהוג עכשיו בדירות שנבנות עבור השוק החופשי, ומכיוון שבמקרים רבים התכנון האדריכלי נחות מזה של בנייה של הקבלנים עבור השוק החופשי, סביר לצפות שמחירי הדירות במחיר למשתכן יהיה נמוך מזה של דירות שנבנות עבור השוק החופשי. למעשה יש סבורים שבעוד חמש עד עשר שנים, הדירות שנבנות עכשיו במסגרת מחיר למשתכן יהיו מועמדות לפינוי ובינוי.
סיבה נוספת לחשוש שהתכנית תזיק לחלק מהזכאים היא המציאות שאנשים קשי יום קונים דירות בעזרת הלוואות בסכומים שהם 100% ממחיר הדירה. הם מתפתים לכך כי הרטוריקה של כחלון ואנשיו, של הקבלנים (שמעוניינים שהמחירים ימשיכו לעלות) ושל דוברי הבנקים (שמרוויחים מיליונים מההלוואות לקניית דירות) יוצרת את הרושם שקניית דירה בפרויקט מחיר למשתכן היא הזדמנות, שהרי הם "מקבלים הנחה". הקונים מאמינים שמחירי הדירות יעלו בעשרות אחוזים.
לפי מחקר שפרסם המכון הישראלי לדמוקרטיה על התנהלות החרדים בנושאי הדיור, משפחות של חרדים קונות דירות זולות בפרויקטים של מחיר למשתכן בערים בפריפריה, ודירות קטנות – 2–3 חדרים – יד שנייה, בשכונות ישנות גם בערים במרכז וגם בפריפריה. למשל בטבריה, בנוף הגליל (היא נצרת עילית), בערד ובאופקים. הם מממנים את הקנייה בהלוואות בנקאיות (משכנתא) בשיעור המקסימלי שהבנק מאפשר, ואת ההון העצמי שהבנק דורש הם מממנים בעזרת הלוואות מקרובי משפחה ומגמ"חים במגזר החרדי.
המצב עכשיו שונה ממה שהיה לפני עשר שנים. הריבית הבנקאית גבוהה יותר. אם לפני עשר שנים הריבית על הלוואות משכנתא הייתה 2%–2.5%, הרי שהשנה הריבית על הלוואות כאלה נעה בין 4.5% ל-4.9%, לפי מספר השנים לפריעת ההלוואה וסוג ההצמדה.
מה יקרה למשפחות האלה אם מחירי הדירות יתמוטטו ב-10% או ב-20%? זה יכול לקרות בעקבות משבר כלכלי או מצב ביטחוני קשה, כמו מלחמת לבנון שלישית. מה יקרה אז?
11 תגובות
ובמקומו יגיע מישהו רציני יותר שיפסיק את התכנית
הכוונה ראויה
הביצוע עלוב ושלילי
שנפגעו מתכנית ממשלת הימין?
שלא יהיה יותר שר בממשלה
קודם כל הנחת יסוד ראשונית – בכל מקרה עדיף לקנות דירה מאשר להיכנס לשכירות. למרות כל מיני חישובים של כלכלנים מדופלמים המציאות מוכיחה שמי שקנה דירה מוצא עצמו במצב עדיף בהרבה על מי שחי בשכירות.
שנית – נכון שהמפרט הטכני של דירות מחיר למשתכן נמוך לעומת דירות קבלן במחירי השוק. אולם זו אינה הנקודה החשובה. חשוב יותר שזוג צעיר יהיה בעל דירה אפילו עם אריחים ישראלים וכיורים מתוצרת הנגב לעומת יפיפוני יבוא מאיטליה או מסין.
שלישית – אם ירדו מחירי הדירות ב 10 או 20 אחוז, למי שקנה דירה כלום לא יקרה. הוא יישאר לגור בדירתו.
רביעית – כיוון שכשליש ממחיר דירה הוא ערך הקרקע, ורוב הקרקעות הם בבעלות הממשלה, וכן כשליש נוסף ממחירי הדירות נגרם בשל מסים לממשלה, וכיוון שהממשלה לא תוותר על שני מקורות ההכנסה בטוחים אלה – אין שום היתכנות שמחירי הדירות ירדו.
וחמישית – רעיון המחיר למשתכן הוא רעיון פנטסטי. הביצוע מתעכב בדרך כלל בשל ביורוקרטיה שקשורה בהליכי הרישוי למיניהם.
לסיכום – אם יש לכחלון הצלחה מסוימת הרי שהיא מתבטאת בתכנית המחיר למשתכן.
ולשואל מתגובה מספר 3 – כן הם ימשיכו להצביע עבור הימין. הם בהחלט יודעים מדוע.
1. הקביעה שלכולם עדיף לקנות דירה ולא לגור בשכירות אינה נכונה. הסברתי עם הרבה מספרים כאןב- 28/7/18. לא אחזור על זה.
2. הקביעה שמחירי הדירות לא יכולים לרדת אינה נכונה. מ-1999 עד 2007 המחירים ירדו.
3. בשביל מי שקונה בהלוואות של 100% ירידת מחיר הדירה ,היא הפסד. הוא יוכל לקנות את אותה דירה ב10% יותר בזול . וזה הרבה מאד כסף.
אבל איזה תכנית כן?
חייבים לעזור לזוגות צעירים ולעוד משפחות שלא יצליחו להסתדר לבד.
הטעויות ועוד בצורה לא מתלהמת לשמה. ללא ביקורת לא תהיה תקווה לעם האדיש הזה.
בראש ובראשונה לדאוג לאזרחים אותם הם מייצגים, אין סיכוי שיעשו באמת פרויקטים לטובת האזרחים שנזקקים לכל מיני דברים.
מישהו ראה אותו?
נעלם והשאיר אןותנו עם התכנית
לא ולא