שכר דירה הוא בחירה ולא גזירה

ניתוח השיקולים בבחירת דירה שכורה על פני רכישת דירה
תמונה של רימון
שלום רימון

על פי הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) עלה מדד שכ"ד ב-10 השנים האחרונות ב-28%, לעומת מדד מחירי הדירות שעלה בתקופה זו בכ-100%. כמעט פי ארבע מהתייקרות שכ"ד.

לדוגמה: דירה שמחירה ב-2009 עמד על כמיליון ש"ח התייקרה ב-100% למחיר של כ-2 מיליון ש"ח בשנת 2019. אותה דירה הושכרה בשנת 2009 בשכ"ד חודשי של כ-3900 ש"ח, מושכרת ב-2019 בשכ"ד חודשי של כ-5000 ש"ח, התייקרות של 28% בלבד.

שיעור התשואה (שכ"ד) השנתי שעמד ב-2009 על 4.7%, נשחק כמעט במהלך 10 השנים האחרונות בשיעור של כ-36% בהשוואה להתייקרות הדירות, לרמה של כ-3% בלבד ממחיר הדירה.

איך זה קרה? ניתן היה לצפות ששכ"ד יתנהג בדומה למחירי הדירות ויתייקר אף הוא בשיעור של 100%, ויעמוד בדוגמה הנ"ל על כ-7800 ש"ח לחודש, שהרי מדובר על מוצר תחליפי, מוצר המספק שירותי דיור זהים לצרכן.

ביקוש הצרכנים לדירה מבוסס בעיקר על שני מרכיבים, אף שמרבית הצרכנים אינם מבחינים ומפרידים בין השניים.

מרכיב צריכת שירותי דיור: המרכיב הראשון והחשוב הינו הצורך בשירותי דיור, כלומר מקום מגורים סביר לצרכן ולמשפחתו, בהתאם להעדפותיו.

הצרכן יבחר את דירת המגורים בכל עת על פי צרכיו והעדפותיו. שיקולים כגון קִרבה למקום העבודה ו/או להורים, יישוב עירוני או כפרי, גודל הדירה, מספר ילדים במשפחה, איכות מערכות החינוך והתרבות, נגישות תחבורתית וכו' יהוו בסיס חשוב לבחירת דירת המגורים, כמובן בכפוף להכנסותיו וליכולתו הכלכלית.

במרבית המקרים ייאלץ הצרכן להתפשר על חלק מהעדפותיו ובסופו של דבר יבחר את האלטרנטיבה המהווה אופטימיזציה של "סל ההעדפות" שלו.

מרכיב ההשקעה: המרכיב השני הינו הצורך בהשקעה במוצר סולידי לטווח ארוך, המבטיח לצרכן יציבות ושמירת ערך ההשקעה, ואולי אף עליית ערך צנועה, המעניק תחושת ביטחון לעתיד, ולא פחות חשוב – גם ירושה צנועה לילדים.

הסימביוזה בין שני המרכיבים מייצרת את הביקוש הבסיסי לרכישת דירות בשוק הנדל"ן, וכמו בכל סימביוזה, שני המרכיבים תורמים זה לזה מבחינת העדפות הצרכן.

כאמור, כשהצרכן רוכש דירה יש בכך תרומה לביטחונו האישי כדייר שהוא גם בעל הנכס, תחושתו כדייר טובה יותר בביצוע שיפורים בדירה שהיא בבעלותו, ומידת האחריות והאכפתיות שלו מהנכס וסביבתו ויחסיו עם השכנים, גבוהה יותר.

מנגד, ההשקעה ברכישה של מקום המגורים, הדירה, מייצרת שלל מגבלות לצרכן, כגון ניידות במקום המגורים, והתאמת הדירה לצרכיו המשתנים (גודל, מספר חדרים, מקום עבודה וכו'). כל שינוי במקום המגורים כרוך בתהליכים ארוכים ויקרים של מכירה, קנייה, מיסים, מתווכים, עו"ד, החלפת משכנתאות, הלוואות ביניים, ולעיתים גישורים תקופתיים של שכירות ביניים.

מבחינת ההשקעה בדירה, אין הבדל גדול בינה לבין השקעות אחרות כמו בשוק ההון, בזהב, ב"קומודיטיס" (סחורות), בקרקע, במט"ח וכדומה. בכל ההשקעות יש תנודתיות, סיכונים וסיכויים, המושפעים מגורמים שונים, כגון מדיניות ממשלה, משברים כלכליים, אירועים בין-לאומיים, אירועים ביטחוניים, אסונות טבע, תנודות בשערי ריבית ושערי חליפין וכו'. כך, גם השקעה בדירה חשופה לסיכונים ולסיכויים.

בתקופות של משברים כלכליים, מיתון ושפל כלכלי או מלחמות או רעידות אדמה, מחירי הדירות בדרך כלל יורדים באופן דרמטי. שינויים במדיניות המיסים או תנועות הגירה (גל עלייה) עלולים אף הם להשפיע על מחירי הדירות כלפי מעלה או מטה. ברור אם כך שהמיתוס שמחירי הדירות לא יֵרדו לעולם הינו הבל הבלים, וכבר היו דברים מעולם.

בהתייחס לתשואה להשקעה, גם כאן התנודתיות גבוהה ומשתנה מהשקעה להשקעה. יש השקעות הנושאות תשואה קבועה לאורך זמן כגון ריבית אג"ח, דיבידנד מניות, ריבית מט"ח, ויש השקעות שעיקר תשואתן הינה רווחי הון או הפסדי הון.

ההשקעה בדירה מניבה תשואה קבועה המתבטאת בדרך כלל בדמי השכירות. אם הצרכן מתגורר בדירה בבעלותו, הוא משלם לכאורה שכ"ד לעצמו. לדוגמה: שכ"ד חודשי ממוצע לדירה שמחירה 2 מיליון הינו כ-5000 ש"ח (כ-60 אלף ש"ח לשנה) המהווה תשואה שנתית של כ-3% למשקיע. מכאן שהצרכן למעשה משלם לעצמו דמי שכירות מדי חודש של 5000 ש"ח. ייתכן שכמשקיע יכול היה לקבל בהשקעה אחרת תשואה של 5% לשנה, כלומר 100 אלף ש"ח, לשלם שכ"ד 60 אלף, ואת ההפרש של 40 אלף ש"ח לשלשל לכיסו.

ועתה לשאלה בפתיחת המאמר: איך קרה שמחירי השכירות ב-10 השנים האחרונות התייקרו בשיעור הנמוך בכשליש משיעור התייקרות הדירות?

מבדיקה שערכתי, מסתבר שגם בתקופה שבין 1994 ל-2009 עמד השיעור הממוצע של שכ"ד על 4.7% ממחיר הדירה. החל משנת 2009 נשחק שיעור שכ"ד ביחס לדירה בכ-36% לשיעור של 3% ממחירה.

בשנת 2008, כתוצאה מהורדה דרמטית בשיעור הריבית, ובאין אלטרנטיבת חיסכון סולידי למשקיעים, הסיטו מרביתם את כספם להשקעה בדירות, תוך מינוף באמצעות משכנתאות והלוואות בריבית נמוכה.

מצד הביקושים, מיהרו הזוגות הצעירים, עם הון עצמי נמוך אך בליווי משכנתאות כבדות בריבית זולה, לנצל את ההזדמנות ולרכוש דירות. התוצאה לא איחרה לבוא, ומחירי הדירות בלחץ המשקיעים והזוגות הצעירים הרקיעו שחקים.

בשוק השכירות גדל היצע הדירות מצד המשקיעים, ובמקביל פחתו הביקושים לשכירות מצד זוגות צעירים שמיהרו לרכוש דירות. כתוצאה מכך עלו מחירי השכירות בשיעורים מתונים מאוד בהשוואה למחירי הדירות, ופחת שיעור התשואה הממוצע בכ-36%, מרמה של 4.7% לשיעור ממוצע של כ-3%.

מניתוח שיעורי התשואה לפי אזורי ביקוש, והן מניתוח על פני ציר הזמן עולה תופעה מובהקת: ככל שמחיר הדירה גבוה יותר, כך פוחת שיעור התשואה. שיעורי התשואה באזורים יוקרתיים בתל אביב שבהם מחירי הדירות 5 מיליון ומעלה, עומד על 2%-2.5% לעומת שיעורי תשואה גבוהים מהממוצע בפריפריה כמו דימונה והקריות של 4%-5%.

כך גם לאורך ציר הזמן, כאשר מחיר דירה ממוצע עמד ב-2008 על כמיליון ש"ח, שיעור התשואה (שכ"ד) עמד על 4.7% בממוצע, ולאחר עליית מחיר של כ-100%, ירדה תשואת שכירות על אותה דירה לכ-3%, כאמור לעיל.

לסיכום, המסקנה המרכזית העולה מהניתוח במאמר זה, היא שכדאי מבחינה רציונאלית וכלכלית להפריד בין שני המרכיבים שבבסיס ההחלטה לרכישת דירה.

הצורך בשירותי דיור אינו מחייב רכישת דירה, גם כשלרשות הצרכן עומד מלוא הסכום, אלא בחירה בדירה שכורה העונה על "סל ההעדפות" של הצרכן לשירותי דיור, ללא כל קשר לשיקולי ההשקעה של חסכונותיו.

לעומת זאת, שיקולי ההשקעה של החסכונות לא אמורים להיות קשורים לשירותי הדיור הנדרשים לו. באמצעות בחירת סל השקעות סביר וסולידי, ישיג תשואות גבוהות יותר מתשואת שכ"ד ויותיר בכיסו את עודפי התשואה.

ולגבי המיתוסים העממיים הרווחים בציבור, יש להבין שמחירי דירות עולים ויורדים כמו מחירי הסחורות, מחירי מניות, אג"חים, זהב, מט"ח וכו', בהתאם לתנודות הכלכליות בשוק.

וכמובן המיתוס המקובל "להשאיר ירושה לילדים" – אפשר להשאיר לילדים ירושות כספיות או תיק השקעות מכובד שניתנים לחלוקה נוחה ביניהם, במקום קירות של איזו דירה מיושנת שיצטרכו לשפץ או לטרוח במכירתה וחלוקתה.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

9 תגובות

  1. אם היה פיקוח על השכירות אז אתה צודק! הבעיה היא שאין פיקוח וכל שנה מעלים את מחירי השכירויות, אין ביטחון – אז אתה כל הזמן במעברים… ולכן כל עוד זה המצב אני כן בעד לקנות דירה ומקווה שתהיה לי אפשרות

    1. המיתוס שמחירי הדירות בטווח הארוך תמיד עולים הוא טעות נפוצה אצל רבים וטובים.
      מחירי הדירות ירדו ריאלית ב-25% בתקופה 2000 עד 2007.
      בטווח ארוך של 40-50 שנה מחירי הדירות עלו בממוצע שנתי ריאלי של כ-1.5% בלבד.
      לא השקעה חכמה במיוחד לעומת שוק ההון.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

תמונה של יאיר

שירה

שיר