״מחיר למשתכן״ או ״מחיר למסתכן״

הצורך בגיבוש מדיניות בתחום הבנייה הרוויה
בניינים גבוהים
צילום: Baycrest creative commons

בין שלל ״הפתרונות״ למצוקת הדיור בישראל, דפוס הדיור במגדלים רבי-קומות הולך ותופס מקום מוביל; וכך ככל שמצוקת הדיור גדלה, כן עולה גם הלחץ על קובעי המדיניות לאשר בנייה רוויה מאוד.

במציאות שכזו הקרקע באזורי הביקוש הופכת ליקרה ול״מצרך נדיר״, וזה, בין היתר, אחד הגורמים לכך שרשויות התכנון נענות למציאות, ומאפשרות בנייה של מגדלים רבי-קומות המאכלסים עשרות רבות ואף מאות דירות.

אם בעבר היו מזדקרים להם מגדלים רבי-דירות ״פה ושם״ בנוף העירוני, הרי שכיום אי-אפשר שלא להבחין ב״מגדלומניה״ שהשתלטה כמעט לחלוטין על שוק הדירות הנבנות.

מבחינתם של היזמים והקבלנים, דפוס בנייה שכזה הוא דרך יעילה למקסם רווחים, על פי עקרון ״היתרון לגודל״; כך מתאפשרת תוספת בנייה של עוד ועוד קומות על יחידת שטח מצומצמת יחסית, וכך הופך במהירות שוק בניית הדירות ל-Mass Production.

במציאות זו יש מקום לעצור ולשאול האם תופעת צמיחת מגדלי הדירות בישראל אכן רצויה? האם ישנה התייחסות מקצועית ראויה ומספקת במבט צופה פני העתיד?

במאמר זה אבקש לדון בכמה סוגיות אקוטיות, המחייבות חשיבה וגיבוש מדיניות בהקשר למגמה המתרחבת של בנייה רוויה מאוד.

ראשית, איום הטילים – כיום, כאשר איום הטילים המדויקים הוא ממשי, האם מדיניות של שיכון, המרכזת מספר נפשות רב על פני משבצת שטח קטנה יחסית, היא אכן נכונה? דומה שההסתמכות על חדרי ביטחון קומתיים, רחוקה מלתת מענה לפגיעה ישירה.

שנית, יכולת החילוץ ממגדלים רבי-קומות – כאשר המגדלים מטפסים לגבהים של הרבה מעל עשר קומות, חשוב לבחון האם שירותי הכיבוי וההצלה בישראל ערוכים עם ציוד מספיק ונגיש שיוכל לאפשר, בשעת מבחן, חילוץ אפקטיבי ויעיל?

שלישית, תחזוקה – כאשר זוג צעיר רוכש דירה בבניין רב-קומות ורב-דירות, מעבר למחיר הדירה בודקים בני הזוג, בדרך כלל, מה יהיו החזרי המשכנתה שלהם, ומה תהיינה העלויות החודשיות של אחזקת המרכיבים המשותפים.

יזמי הבנייה והקבלנים ״משתדלים״ מאוד שלא להרתיע את הרוכשים, והם מציגים להם, בהרבה מקרים, תחזיות ״ורודות מדי״, שלפיהן התשלום החודשי גבוה רק במקצת מתשלומי ״ועד בית״ של בניין בן 6–8 דירות.

הבעיה היא שלאחר שנים אחדות, מוצאים עצמם הדיירים נאלצים לממן בסכומי עתק, אלמנטים יקרים של מעליות, גנרטורים, מערכות כיבוי, משאבות מים, מעטפת הבניין וכו׳.

כאשר הבניין רב-הקומות היה חדש ההוצאות נראו סבירות, אולם ככל שהזמן נוקף, הבלאי והשחיקה של הרכיבים החדשים הולכים ועולים, אלא שאז לעיתים כבר אין עם מי לדבר, והחברה שהוקמה, לפעמים אד הוק, כבר לא קיימת.

רביעית, התחדשות עירונית – בעוד שבבתים הסטנדרטים, של פעם, הייתה קיימת האופציה הריאלית של התחדשות עירונית, הרי שכיום, כאשר נבנה בניין רב-קומות, מהווה הקיום הצפוף שלו מחסום עתידי למחזוריות של התחדשות.

אם מדובר בבניין בן 6–8 דירות, הרי שקל הרבה יותר לשפץ, להוסיף, להרוס ולבנות מחדש, מאשר בבניין רב-קומות שהופך עם הזמן למבנה מיושן ולעיתים מוזנח.

והסוגיה האחרונה, שכירות לעומת רכישה – כאשר בוחנים את התנהלות שוק הדיור בבניינים רבי-קומות בניו יורק למשל, מבחינים כי יש שני דפוסים בולטים: האחד, מגדלי דירות יוקרתיים ויקרים ביותר, שבהם בעלי הדירות אכן רוכשים את דירת היוקרה, אך גם מתחייבים לתשלום גבוה עבור דמי האחזקה וכל שאר ההוצאות הנלוות; ואילו הדפוס השני – מגדלי דירות, בעיקר לשכירות, שבהם היזם מחויב לכונן חברה מנהלת שתפקידה לתחזק את הבניין.

בישראל אין הכתבה רגולטורית על כך שתמיד תהיה חברת ניהול, מה שטומן בחובו סיכונים בעתיד לבוא.

לכל הנאמר לעיל יש להוסיף, כי משרד השיכון והרשויות המקומיות לא הפנימו את השינוי שחל בשוק הדיור, ולכן גם אין מספיק פיקוח, נהלים והכוונה.

מה שמתבקש כיום הוא שהמחוקקים, לאחר שילמדו את הנושא, ייצרו חקיקה רלוונטית: אם בעבר היו מי שדאגו לחוקק ״חוק בתים משותפים״, הרי שכיום יש צורך חיוני לחוקק ״חוק בתים רבי-קומות״, מה שיוכל מחד גיסא להסדיר קיימות אפקטיבית ובטוחה של דפוס מגורים שכזה, ומאידך גיסא לפקח על כמות ופיזור הבניינים רבי-הקומות.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

11 תגובות

  1. המאמר מצביע על סכנות קיימות, בנוסף לכל יתר המחדלים בתחום מציאת פתרון למשבר הדיור המתמשך. כדאי שהממשלה לא תפגר אחרי האירועים ותיזום חקיקה הולמת.

  2. מאמר חשוב ביותר של פרופ׳ אפרים כהנא!
    ראוי ש״קובעי המדיניות״ – שר השיכון, ראשי ערים, פיקוד העורף, משטרת ישראל, וכו׳ ילמדו את המאמר לעומק, ויפנימו את הצורך בהתייחסות מקיפה ורצינית לתופעת ה״מגדלומניה״ שעולה ופורחת ללא מעצור.

  3. בעירנו ופדוט נגעל. לא רק מכוער, ולא רק מסוכן, התשתיות הלא מספקות לצפיפות האוכלוסיה יוצרות תשתיות סביבתיות עניות.

  4. צודק פרופ׳ כהנא בדבריו אודות המיגדלים.
    אכן מדובר בצורת מגורים בעיתית גם מבחינת עלות התחזוקה וגם מבחינת הבטיחות .
    אולם
    אולי הגיע הזמן לתת את הדעת על הבזבזנות הבלתי סבירה של צמודי הקרקע ב״הרחבות״
    ולחזור לבניה רווויה אך שפויה
    של 6-8 קומות עם שטחים ירוקים בין הבתים
    כמעט כמו פעם

  5. פרופ כהנא

    אשמח לשוחח עימך בהיותי בעבר יו"ר המכון לחקר מדיניות קרקעית ושימושי קרקע. כדאי לשוחח גם עם פרופ' גדעון ביגר שהיה יועצי האקדמי בכיר שם.

    עמיעד ניב

    1. שלום עמיעד, אשמח לשוחח איתך. תבקש מעורך האתר את פרטי ההתקשרות איתי.אין לינכוונה לפרבם אותם ברבים.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

תמונה של גדעון

פרס ישראל לאן?

בעקבות המחלוקת בעניין הענקת פרס ישראל

צילום של אבי רוזנטל

לא הקלף מלוכלך

על הסרט "קלף מלוכלך" ועל רמאויות בברידג'