״מחיר למשתכן״ או ״מחיר למסתכן״

בין שלל ״הפתרונות״ למצוקת הדיור בישראל, דפוס הדיור במגדלים רבי-קומות הולך ותופס מקום מוביל; וכך ככל שמצוקת הדיור גדלה, כן עולה גם הלחץ על קובעי המדיניות לאשר בנייה רוויה מאוד.

במציאות שכזו הקרקע באזורי הביקוש הופכת ליקרה ול״מצרך נדיר״, וזה, בין היתר, אחד הגורמים לכך שרשויות התכנון נענות למציאות, ומאפשרות בנייה של מגדלים רבי-קומות המאכלסים עשרות רבות ואף מאות דירות.

אם בעבר היו מזדקרים להם מגדלים רבי-דירות ״פה ושם״ בנוף העירוני, הרי שכיום אי-אפשר שלא להבחין ב״מגדלומניה״ שהשתלטה כמעט לחלוטין על שוק הדירות הנבנות.

מבחינתם של היזמים והקבלנים, דפוס בנייה שכזה הוא דרך יעילה למקסם רווחים, על פי עקרון ״היתרון לגודל״; כך מתאפשרת תוספת בנייה של עוד ועוד קומות על יחידת שטח מצומצמת יחסית, וכך הופך במהירות שוק בניית הדירות ל-Mass Production.

במציאות זו יש מקום לעצור ולשאול האם תופעת צמיחת מגדלי הדירות בישראל אכן רצויה? האם ישנה התייחסות מקצועית ראויה ומספקת במבט צופה פני העתיד?

במאמר זה אבקש לדון בכמה סוגיות אקוטיות, המחייבות חשיבה וגיבוש מדיניות בהקשר למגמה המתרחבת של בנייה רוויה מאוד.

ראשית, איום הטילים – כיום, כאשר איום הטילים המדויקים הוא ממשי, האם מדיניות של שיכון, המרכזת מספר נפשות רב על פני משבצת שטח קטנה יחסית, היא אכן נכונה? דומה שההסתמכות על חדרי ביטחון קומתיים, רחוקה מלתת מענה לפגיעה ישירה.

שנית, יכולת החילוץ ממגדלים רבי-קומות – כאשר המגדלים מטפסים לגבהים של הרבה מעל עשר קומות, חשוב לבחון האם שירותי הכיבוי וההצלה בישראל ערוכים עם ציוד מספיק ונגיש שיוכל לאפשר, בשעת מבחן, חילוץ אפקטיבי ויעיל?

שלישית, תחזוקה – כאשר זוג צעיר רוכש דירה בבניין רב-קומות ורב-דירות, מעבר למחיר הדירה בודקים בני הזוג, בדרך כלל, מה יהיו החזרי המשכנתה שלהם, ומה תהיינה העלויות החודשיות של אחזקת המרכיבים המשותפים.

יזמי הבנייה והקבלנים ״משתדלים״ מאוד שלא להרתיע את הרוכשים, והם מציגים להם, בהרבה מקרים, תחזיות ״ורודות מדי״, שלפיהן התשלום החודשי גבוה רק במקצת מתשלומי ״ועד בית״ של בניין בן 6–8 דירות.

הבעיה היא שלאחר שנים אחדות, מוצאים עצמם הדיירים נאלצים לממן בסכומי עתק, אלמנטים יקרים של מעליות, גנרטורים, מערכות כיבוי, משאבות מים, מעטפת הבניין וכו׳.

כאשר הבניין רב-הקומות היה חדש ההוצאות נראו סבירות, אולם ככל שהזמן נוקף, הבלאי והשחיקה של הרכיבים החדשים הולכים ועולים, אלא שאז לעיתים כבר אין עם מי לדבר, והחברה שהוקמה, לפעמים אד הוק, כבר לא קיימת.

רביעית, התחדשות עירונית – בעוד שבבתים הסטנדרטים, של פעם, הייתה קיימת האופציה הריאלית של התחדשות עירונית, הרי שכיום, כאשר נבנה בניין רב-קומות, מהווה הקיום הצפוף שלו מחסום עתידי למחזוריות של התחדשות.

אם מדובר בבניין בן 6–8 דירות, הרי שקל הרבה יותר לשפץ, להוסיף, להרוס ולבנות מחדש, מאשר בבניין רב-קומות שהופך עם הזמן למבנה מיושן ולעיתים מוזנח.

והסוגיה האחרונה, שכירות לעומת רכישה – כאשר בוחנים את התנהלות שוק הדיור בבניינים רבי-קומות בניו יורק למשל, מבחינים כי יש שני דפוסים בולטים: האחד, מגדלי דירות יוקרתיים ויקרים ביותר, שבהם בעלי הדירות אכן רוכשים את דירת היוקרה, אך גם מתחייבים לתשלום גבוה עבור דמי האחזקה וכל שאר ההוצאות הנלוות; ואילו הדפוס השני – מגדלי דירות, בעיקר לשכירות, שבהם היזם מחויב לכונן חברה מנהלת שתפקידה לתחזק את הבניין.

בישראל אין הכתבה רגולטורית על כך שתמיד תהיה חברת ניהול, מה שטומן בחובו סיכונים בעתיד לבוא.

לכל הנאמר לעיל יש להוסיף, כי משרד השיכון והרשויות המקומיות לא הפנימו את השינוי שחל בשוק הדיור, ולכן גם אין מספיק פיקוח, נהלים והכוונה.

מה שמתבקש כיום הוא שהמחוקקים, לאחר שילמדו את הנושא, ייצרו חקיקה רלוונטית: אם בעבר היו מי שדאגו לחוקק ״חוק בתים משותפים״, הרי שכיום יש צורך חיוני לחוקק ״חוק בתים רבי-קומות״, מה שיוכל מחד גיסא להסדיר קיימות אפקטיבית ובטוחה של דפוס מגורים שכזה, ומאידך גיסא לפקח על כמות ופיזור הבניינים רבי-הקומות.