איש תחת גפנו ותחת דירתו

מה כבר ניתן לחדש בסוגיית חוק "מס ריבוי דירות"? הרוב, אם לא הכול, כבר נאמר ונכתב, וגם בית המשפט העליון אמר את דברו.

אבל, כפי שקורה במרבית המקרים, מה שמכשיל את יישומם של מעשים שאינם ראויים, בין שהם פליליים ובין שהם כשרים למהדרין (אבל "מריחים"), הוא התהליך, ובמרבית המקרים "הטיוח" (ה-COVER UP) ולאו דווקא מהות הנושא עצמו.

ובמקרה של חוק "מס ריבוי דירות", "הכשלת" החוק, ככל שניתן לכנות כך את פסילתו המוצדקת בבג"ץ, נבעה מהפגם המהותי בתהליך החקיקה ולאו דווקא מחוסר התוחלת המהותית, הכלכלית-חברתית-משפטית, של החוק והיא (ההליך הפסול) שהייתה העילה לקבלת העתירה לפסילת החוק בבג"ץ.

לא חלפו 24 שעות מהחלטת בג"ץ, וכפי שפורסם בעיתונות, שר האוצר או אחד מבחירי המשרד בשמו, הזדרז להכריז שיש בכוונתו להגיש את החוק, כפי שהוא, מחדש לוועדת הכספים ולהעבירו בקריאה שנייה ושלישית בכנסת.

זאת בניגוד להודעה בוטה וחד-משמעית שמסר שר האוצר לבג"ץ במהלך הדיון בעתירה, לפיה הוא מתנגד להצעה הנדיבה של השופטים להחזיר בהסכמה את החוק לדיון בוועדת הכספים.

שר האוצר אולי נפגע או נעלב מכך שהדגל שהניף לציון מאמציו להורדת מחירי הדיור, יותר כסיסמה מאשר כגורם כלכלי אמיתי, (בנוסח הידוע של קודמו בתפקיד: "מע"מ אפס") הורד מראש התורן על ידי בית המשפט העליון, אבל האמת המשפטית והכלכלית היא שבג"ץ לא הכשיל את החוק אלא הציל את כבודה של הכנסת מחקיקה כוחנית ולא רציונאלית.

היה ראוי, ראשית, למען שמירת כבודו ואמינותו של השר, ובוודאי למען שמירת כבודה של הכנסת, שימתין מעט ויקרא את פסק הדין הנוקב של בג"ץ, ואולי, לא פחות מכך, יחזור ויקרא את העתירות בנושאים המהותיים שלא הובאו לדיון, ועסקו במהות וברציונאל הכלכלי של החוק.

קצרה היריעה מלדון לעומק במאמר זה בכלל הסוגיות של ענף הנדל"ן, המיסוי והיקף הבנייה בישראל ובהשלכות של מס ריבוי דירות על היצע הדירות. כדאי רק להזכיר כי מנכ"ל האוצר שי באב"ד הכריז בראיונות מוקדמים, עם הצגת הצעת החוק במסגרת חוק ההסדרים, כי לאוצר אין בעיה תקציבית, ומטרת החוק היא לבלום את משקיעי הנדל"ן ובכך להשפיע על ירידת מחירי הדירות.

אולם, מה שברור לכל מי שעוסק בנושא, וגם לאנשי האוצר, שגם אם חלק מהאומדן של כ-50,000 איש המחזיקים 3 דירות ומעלה (האומדן הוא שמדובר בכ-80,00 דירות) היו נאלצים למכור דירה אחת או יותר, ולצורך הדיון נניח, בתרחיש אופטימי, שהיו נמכרות 10,000 – 14,000 דירות כדי להימנע מנטל המס או להקטינו, הרי חלק ניכר מדירות אלו רק היה מחליף ידיים ולא מגיע לידי מבקשי דיור, ורק חלק קטן היה מגדיל את ההיצע באופן חד-פעמי – ומה יעשו אותם אלפי השוכרים המתגוררים באותן דירות ויאלצו להתפנות מדירתם שנמכרה? הרי מרביתם התגוררו בשכירות כי לא היו בידיהם האמצעים לרכוש דירה – ובכל מקרה, גם בתרחיש אופטימי מדובר בסה"כ בכ-1% עד 2% של דירות שאולי יתפנו, כאמור באופן חד-פעמי, מתוך אומדן של כ-600,000 דירות בשוק השכירות.

המסקנה בפועל היא שלהיקף שולי זה אין משמעות בהורדת מחירי הדירות וזאת כאשר האומדנים השונים למחסור השנתי בדירות בישראל (של בנק ישראל, משרד השיכון, משרד הפנים, סקרי גיאוקרטוגרפיה) נעים בין כ-40,000, 60,000 ועד למעלה מ-100,000 דירות לשנה.

לעומת זאת, מסתבר כי תוספת ההכנסה ממיסוי אותם כ-50,000 בעלי הדירות מוערכת על ידי אגף התקציבים בכ-900 מיליון ש"ח בשנה. סכום שוודאי קורץ לכל פקיד אוצר גם אם מנכ"ל האוצר הכריז שזאת לא מטרת החוק ושאין בעיה תקציבית.

את מטרת החוק – ככל שניתן להאמין באפקטיביות שייחסו למימושו בהקטנת היקף ההשקעות ה"ספקולטיביות" לרכישת דירות – ניתן היה להשיג באמצעות פעולה ישירה על משקיעי נדל"ן חדשים ולא באמצעות חקיקה רטרואקטיבית על כלל המחזיקים בדירות.

כל זאת תוך מִזעור הפגיעה בזכות לקניין, בהימנעות מחקיקה מפלה (לדוגמה: בין בעלי 3 דירות בדימונה החייבים במס ובין בעלי 2 וילות בסביון הפטורים מהמס), בהימנעות מכניסה לשיקולים תוך-משפחתיים (העברת חלק מהנכסים לילדים, העברת נכסים לנאמנויות בחו"ל, גירושין "פקטיביים" להקטנת מספר הדירות של היחידה המשפחתית וכד'), בהקטנת הלחצים על עלייה בדמי השכירות, ועוד.

ככל הנראה באוצר הובאו בחשבון, כתחזית אופטימית ולא ריאלית, שני מרכיבים כלכליים/פיננסיים וחברתיים בסיסיים שלא נבדקו אמפירית:

הראשון, היעדר ההשלכות של יישום החוק על עליות בדמי השכירות שישפיעו על עשרות אלפי שוכרים כתוצאה מגלגול המס, או חלקו, על ידי המשכירים.

השני, אובדן הון למשק על ידי הסטת משקיעי הנדל"ן לרכישת דירות בחו"ל (ברלין, מיאמי, טורונטו וכד') – השקעות הוניות לטווח ארוך שלא יחזרו במהרה לארץ.

הייתה, ועדיין קיימת, אפשרות, כפי שנמצא במרבית המחקרים בעולם, להשפיע באמצעות מיסוי ישיר על מי שמתכוון להשקיע בנדל"ן שלא לצורכי הגדלת ההיצע למחוסרי דיור (למכירה או להשכרה) או באמצעות ארנונה מוגדלת על דירות "רפאים" (דירות המוחזקות ריקות ואינן מאוכלסות) ולא לפעול, כאמור לעיל, רטרואקטיבית על כלל מחזיקי 2.5 + דירות שביצעו בעבר השקעות מסיבות מגוונות (שמירת ערך חסכונות, תחליף לקרנות פנסיה שנשחקו, דאגה לעתיד המשפחה וכיוצ"ב).

אילו משרד האוצר היה עורך סקר עדכני בין עורכי הדין שעסקו בחודשים האחרונים לילות כימים בהעברת דירות וחלקי דירות בין בני משפחה (מעל גיל 18) כדי לעקוף את החשיפה האפשרית למס (ומה יהיה בעתיד חלקם בדירות של אלו מבין בני המשפחה שטרם הגיעו לגיל 18 ואליהם לא הועברו נכסים?) ואילו האוצר היה בודק בין רואי החשבון ויועצי/מתווכי הנדל"ן את הסטת ההשקעות מדירות בארץ לדירות בחו"ל, היה עומד לרשות חברי ועדת הכספים (והציבור) לפחות בסיס נתונים ומידע להערכת התועלת או הנזקים של החוק, וזאת כאשר בפועל השפיעו על המשק "רק" השלכות של ה"איום" במס ריבוי דירות – אפילו טרם יישומו.

כלל ידוע הוא – הפעילות העסקית שואפת ליציבות, ולכל רעיון, יצירתי ככל שיהיה, שעולה במסדרונות האוצר יש מחיר כלכלי בגלל השפעתו על אי-הוודאות העסקית.

ולכן, למרבה הצער, הדיון המחודש בנושא, לאחר פסיקת בג"ץ, חדל מלהיות רציונאלי ואינו מבוסס על שיקולים כלכליים ומשפטיים אלא גולש להיבטים פוליטיים, שלא להזכיר את הפיתיונות שחולקו לחברי ועדת הכספים בזמנו כדי לתמוך בהצעת החוק.

היה וחוק מס ריבוי דירות יחזור לדיון בוועדת הכספים במתכונתו הקיימת – מה שאולי יעמוד בפני יו"ר ועדת הכספים, חה"כ משה גפני, אינן רק המגבלות המשפטיות, הכלכליות והאתיות של החוק, שחלקן הוזכר לעיל, אלא בנוסף, מה שלא זכה לכותרות אבל טמון אי שם בארכיון ההצעות הכלכליות של האוצר, והוא העובדה שיישום החוק והקמת מנגנון הרישום, הדיווח והגבייה של המס, יהווה מודל לחידוש מס עיזבון (שכזכור, מנחם בגין השכיל לבטלו אחרי ה"מהפך" בשנת 1981 ומשרד האוצר שקל להחזיר בתחילת שנות ה-2000) ואולי גם החזרת מס רכוש שבוטל בשנת 2001 – מיסים שלאופיים ולאופן יישומם יש השלכה עמוקה על יחסים הבין-משפחתיים והתוך-משפחתיים ובמיוחד בחברה החרדית.

במצב הפוליטי הקיים, שבו הכנסת מהווה בפועל "חותמת גומי" להצעות חוק של הממשלה וכאשר השותפים הקואליציוניים מעוניינים לשמור על כיסאם, הרי כל איום של פירוק הקואליציה משמעותו הליכה לבחירות.

איום כזה יוצר אי-ודאות פוליטית ואישית שאינה תואמת את רצונם של חברי הכנסת, באופן פרדוקסאלי, בניגוד לגרימת אי-הוודאות שהחקיקה של מס ריבוי דירות יצרה בתחום הכלכלי. במצב הקיים, חלק נכבד מחברי הכנסת אינו יודע ואולי חושש, ובצדק, מה יהיה מצבו אם הכנסת תפוזר ויוכרז על בחירות חדשות.

לכן, מצב זה מאפשר לשר האוצר להעביר חקיקה גם אם אין לה כל הצדקה כלכלית, ויתרה מכך חקיקה הגורמת נזק כלכלי וחברתי יותר מאשר התועלת הצפויה ממנה למחירי הדיור. זאת, גם כאשר אין לחקיקה זו תמיכה אישית של לפחות חלק מחברי הכנסת ממפלגות הקואליציה והם פועלים על פי עסקאות ולחצים פוליטיים כדי לשרוד.

ובמצב זה מי יוכל לעמוד בפרץ? להערכתי, רק חה"כ משה גפני, יו"ר ועדת הכספים, שראשית, ניחן בתבונה רבה ושנית, בוודאי ימצא את מקומו בכל קואליציה עתידית שכן בתבנית המערכתית הפוליטית הקיימת, כמעט כל הרכב מפלגתי יזדקק למפלגות החרדיות, ואין לו, בניגוד למפלגות האחרות המרכיבות את הקואליציה, מה לחשוש מלהעמיד את משרד האוצר על מקומו – ואליו מכוונת פנייה זו.

ובאשר לפתרונות האמיתיים לחיסול או לצמצום המחסור בדירות ולהורדת מחירי הדירות – אין פתרונות פלא ואין "גימיקים" שיכולים לשנות את חוקי הכלכלה.

הפתרונות מגוונים ושלובים זה בזה וכוללים את הסרת החסמים בזמינות קרקעות, בקיצור הליכים ביורוקרטיים, במדיניות אשראי, ביוזמה פרטית וממשלתית להרחבת בנייה חדשה (כולל לשכירות) ולהתחדשות עירונית, במדיניות המיסוי, במצב התעסוקה וברמת ההכנסה, בטכנולוגיות בנייה, במגמות מקרו-כלכליות, ועוד – הכול כדי להגדיל את היצע הדירות. אבל זאת כבר אופרה אחרת.