נדל"ן מניב – להשקיע בלי לקנות

לקפוץ על עגלת שוק הנדל"ן
תמונה של שחף
שחף מזין

קיץ 2011 היה הקיץ שסימן את המטרה על מחירי הדיור. עם ישראל יצא לרחובות מצויד באוהלים ובשלטים והבהיר לפוליטיקאים כי מי שיוריד את מחירי הדיור יזכה בקולות הבוחרים. הפוליטיקאים לא נשארים אדישים לנושא, והם משיקים רפורמות חדשות ומתהדרים בכל קפיאה או שחיקה רגעית במחירי הדיור. כל זה לא משנה את העובדה כי מאז מחאת קיץ 2011 ועד היום עלה מדד מחירי הדירות ב-33%. השקעות פרטיות ומוסדיות בנדל"ן נמצאות במגמת עלייה. סביבת הריבית הנמוכה בכל מדינות המערב דוחפת משקיעים אל הנדל"ן המניב, בהשקעות ישירות או עקיפות. מי שסבור כי המצב יימשך בעתיד יכול להרוויח מכך גם אין בידיו ההון העצמי לרכישת נכס.

על מנת להשוות את כלל התשואה מנכס מניב לתשואה חלופית המתקבלת בתיק השקעות או חיסכון פנסיוני עלינו להשוות את כלל התשואה. כלומר לא רק את עליית שווי הנכס, התשואה ההונית, אלא גם את ההכנסה משכירות שהתקבלה לאורך השנה – עוד כ-3% בממוצע עבור דירה למגורים, וביחד תשואה של כ-8% בשנה. אם נשווה את התשואה הכוללת של השקעה בדיור, השקעה הנחשבת לבטוחה יחסית, נראה כי התוצאות טובות פי כמה מכל תכנית חסכון ואף יותר מתיקי ההשקעה במניות, הנחשבים מסוכנים יותר.

נדמה שבשביל לקפוץ על העגלה הזו צריך כרטיס במחיר ההון העצמי לרכישת נכס מניב, אך למעשה קיימת חלופה ייעודית לנושא בשוק ההון. החלופה נקראת קרן ריט (REIT) – קרן השקעות בנדל"ן. שני מאפיינים ייחודיים לקרנות הריט: מאפיין אחד הוא שהשקעת הקרן בנדל"ן מניב חייבת להוות לפחות 75% מסך ההשקעות ומאפיין נוסף הוא החובה של הקרן לחלק דיבידנד במזומן של 90% מרווחיה לפחות, מה שמבטיח תזרים מזומנים כל עוד הקרן מרוויחה. קרן ריט 1 השיגה מתחילת 2016 ועד תחילת אוקטובר בבורסה תשואות של 14.2% וקרן סלע קפיטל (שהיא קרן ריט) השיגה מתחילת השנה 31%.

הפוליטיקאים מסבירים כי מחירי הנדל"ן בלתי סבירים, משקפים בועה שתתפוצץ בקרוב. ואולם הסופרטאנקר לנדל"ן שאישר נתניהו בכנסת ב-2011, מיסוי דירה שלישית הנדון כעת ורפורמות אחרות בין לבין – כולן החטיאו את מטרתן. כיוון שכל הרפורמות סובבות סביב אותם שני צירים מרכזיים סביר שגם בעתיד לא נראה שינוי מהותי במחירי הדיור. ציר מרכזי אחד הנו מיסוי בעלי הנכסים, מיסוי שבתנאי הביקוש לדיור יגולגל ברובו אל השוכרים ורק יקשה על זוגות צעירים, ומכאן ההתנגדות הגורפת להצעה האחרונה של השר כחלון ולהצעות דומות. הציר השני הנו הטבות כספיות לחלקים אקראיים מקבוצות מועדפות, הגרלות והטבות מס לזכאים. גם אלו לא נראה שבולמות את מחירי הדיור, שבשנה האחרונה, מאז השקת התכנית, עלו ב-5.7% נוספים, הקצב הקבוע מאז 2011.

הציר הרלוונטי ביותר הוא הגדלת ההיצע – והוא נשאר מיותם. אולי משום שנקיטת פעולות באפיק זה תישא פרי בעוד שנים, כשעל הכיסא ישב שר אחר. יש הסבורים כי העלאת הריבית תוריד את מחירי הדיור. זה תרחיש אפשרי, אך גם אם יתממש הירידה בערך תהיה מינורית ביחס לגידול בתשלום המשכנתא החודשי. כך שלמעשה עליית הריבית תרחיק את חלום הדירה מאלו הזקוקים למשכנתא לשם הגשמתו.

במרץ 2016 עבר תיקון לפקודת מס הכנסה המאפשר לקרנות הריט בישראל להשקיע בדירות למגורים כחלק מתיק הנכסים שלהן ומרחיב את היקף המינוף המותר. כעת החוק מאפשר לציבור להרוויח מנדל"ן למגורים מבלי לרכוש דירה. קרן "מגוריט" שהונפקה לאחרונה בהצלחה היא הסנונית הראשונה לגל הנפקות נוסף של קרנות ריט. כיום בבורסה נסחרות שלוש קרנות ריט בלבד, והכמות תגדל. המשקיעים המוסדיים שאינם מעוניינים להחזיק ישירות בנכסי נדל"ן או המעוניינים בפיזור רחב יותר של תיק הנדל"ן כבר מביעים עניין בקרנות הללו, וגם למשקיע הפרטי מומלץ לבחון את הכלי הזה כחלק מתמהיל תיק ההשקעות.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

20 תגובות

  1. אתה מחזיק בדעת המיעוט. הרוב סבורים שבועת הנדל"ן תתפוצץ.

    1. איני סבור שבועת הנדל"ן תתפוצץ כי אין בועה! קיים מחסור בדירות למגורים בוודאי בין גדרה לחדרה.

    2. רוב המומחים שסבורים שיש בועה והיא תתפוצץ בדרך מגיעים משוק ההון. הסיבה שאלו התחזיות שהם מנפקים היא שנכון להיום השקעה בנדל"ן משתלמת יותר מהשקעה בשוק ההון והם מנסים לייצר פחד מ"פיצוץ" גדול של בועה כדי להביא משקיעים לשוק ההון

  2. קרנות ריט הם השקעה טובה בתנאי שיתמידו בחלוקת דיבידנדים ושיהיה רווח.אם מחירי הדיור והמסחר יבלמו לא ניתן יהיה לבצע שיערוכים ולהעלות את ערך ושווי תיק הנכסים.

  3. חשוב לציין שעלות המשכנתאות התייקרה בעת האחרונה ולכן השקעה בקרנות ריט נראית סבירה למדי.

  4. אי אפשר לכבוש את העולם אבל אי אפשר להפסיד הכל ברגע אחד

  5. קרנות הריט נהנות מהנחה במס בעת מכירת נכס (מס שבח ומכירה) וגם אם מחירי הדירות ירדו עדיין שכר הדירה ישולם ועימו הדיבידנדים. כך שמבחינת השקעה הסיכון נמוך וסביר.

  6. קרנות הריט נהנות מהטבות שהוגדרו בחקיקה במס שבח ומכירה.גם אם מחירי הדירות לא יעלו עדיין שכר הדירה הוא רווח שעובר לדיבידנדים. לכן הסיכון בהשקעה נראה הגיוני עד סביר.חג שמח.

  7. השקעות בקרנות ריו הגיוניות בעיקר בארה״ב שם מחירי הדיור לא יתמוטטו וההשקעה צמודה לדולר. גם הדיבידנדים משולמים במועד בדולרים.

    1. מאיפה הביטחון שבאמריקה מחירי הדיור לא יתמוטטו? כבר היו שם ירידות מחירים והתמוטטויות לרוב. כפי שכתב ה"מבוגר" (תגובה מס' 3). תמיד צריך לפזר את הסיכון!

  8. כיוון מעניין שהכותב מסב את תשומת הלב אליו. ובטח לא ראוי לכל המתקפות החדות של חלש מהגולשים.

  9. כולם רוצים בית לגור בו ולא תעודות בריט עם דיבידנדים. בינתיים כולם משלמים שכ"ד יקר ולכן ההוצאות גבוהות מהכנסות הריט. רק למי שיש בית וגם כסף פנוי כדאי לגוון גם בריט.

  10. קצר, ברור, רציני, מועיל
    זה מאמר שנותן לך עוד אינפוט ועוזר לך לקבל החלטות

  11. לא לשכוח שפעם בהרבה שנים הנדלן יורד ואז זאת ירידה חדה ולהרבה שנים

  12. מאמר בהחלט מעניין. בינתיים זה יכול להיות אפיק השקעה ראוי לבחינה בהנחה שממשלת ישראל לא תטיל מיסוי הון נוסף גם על קרנות אלו במקום לעבוד חזק יותר על צד ההיצע שפוליטית זה לא ראלי כפי שהמחבר מציין.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

שרטוט סמלי בית

מהי חברת ניהול נכסים?

שירותים נרחבים לבניינים על מנת שהמבנה יישאר מטופח וישמור על ערכו

שאול אייזנברג

שכונה

פיטורי המאמן במכבי תל אביב

פיצוץ אטומי

על הסף

חידוש הסכם הגרעין עם איראן – תרחישים אפשריים