כאשר אתם מחפשים הלוואה למימון רכישת דירה, יש המון דברים שאתם צריכים לקחת בחשבון: הון עצמי, מסלולים, הרכבת תמהיל מתאים ועוד. בין השאר, אתם מוכרחים להבין כיצד אחוז המימון שלכם משפיע על גובה הריבית, ובכך על עלות המשכנתא כולה.
מהו אחוז המימון?
אחוז מימון משכנתא נקבע על פי היחס, בין הסכום שאתם מקבלים מהבנק לבין סכום הרכישה הכולל של הדירה. כלומר, אם אתם מקבלים 600,000 ₪ עבור רכישת דירה בשווי מיליון ₪, אחוז המימון שלכם הוא 60%. לחילופין, אם הבנק מעניק לכם 800,000 ₪ לרכישת דירה בשווי שני מיליון, אחוז המימון הוא 40% – זו פעולת חילוק פשוטה.
למה זה כל כך חשוב? מכיוון שיש מדרגות אחוזי מימון, וככל שעולים יותר גבוה, כך המשכנתא שמקבלים יקרה יותר.
- מדרגה 1: עד 45 אחוזי מימון – זוהי המדרגה הכי נמוכה, כך שאם אתם נמצאים בה, תקבלו תנאי ריבית יחסית נוחים וזולים. בואו נחזור לדוגמה הקודמת: אם תקבלו 800 אלפי שקלים כדי לרכוש דירה שעולה שני מיליון ₪, אתם על המדרגה הראשונה ומצבכם מצוין. מנגד, אם אתם צריכים 1.3 מיליון ₪ לרכישת אותה דירה, אחוז המימון שלכם הוא 65% ואז הריבית הרבה יותר יקרה.
- מדרגה 2: 45 עד 60 אחוזי מימון – כלומר, עבור דירה בשווי שני מיליון ₪, כדאי להגביל את עצמכם לקבלת משכנתא עד גובה של 1.2 מיליון, על מנת לא לחצות את המדרגה הראשונה.
- מדרגה 3: מעל 60 אחוזי מימון – זוהי המדרגה הכי גבוהה, ומשמעותה ריבית גבוהה מאוד על המשכנתא שתקבלו מהבנק.
למה הריבית עולה ככל שמטפסים במדרגות המימון?
אתם כבר מבינים שכלל שמטפסים בסולם המדרגות של אחוזי המימון, עליכם לשלם יותר ריבית על המשכנתא, אבל למה בעצם? הסיבה קשורה בסיכון שלוקחים על עצמם הבנקים כאשר הם מאשרים לכם מימון לדירה.
הסיכון, בניגוד למה שניתן לחשוב, לא תלוי בסכום שהבנקים מלווים לכם, אלא הרבה יותר מכך באחוז המימון. כלומר, יותר מסוכן עבורם להעניק מיליון שקלים לרכישת דירה בשווי 1.5 מיליון (66% מימון), לעומת הענקה של אותו סכום עבור דירה שעולה 3 מיליון ₪ (33%). ככל שהם צריכים להסתכן יותר, הם מגלמים זאת בתנאי המשכנתא ודורשים מכם לשלם יותר.
הקשר בין אחוז המימון לגובה הריבית, נובע גם מהרגולציה על הבנקים. כאשר הם נותנים משכנתאות ללווים, הבנקים צריכים להשאיר לעצמם סכומים ברזרבות, אותם הם לא יכולים להשקיע וליצור מהם רווחים. כדי לפצות את עצמכם על כך, הבנקים "מגלגלים" את ההפסדים שלכם אליכם. אתם רוצים אחוז מימון יותר גבוה? זה אומר שהבנק צריך להשאיר יותר כסף בצד, ולכן הוא דורש מכם יותר כסף למען השלמת העסקה.
במדרגה הראשונה, הבנקים לא צריכים להשאיר אף רזרבה; במדרגה השנייה (עד 60% מימון) עליהם להשאיר בצד 50% מהסכום שנתנו לכם ובמדרגה הכי גבוהה (מעל 60%) הם צריכים להשאיר בצד 60% מהסכום.
איך ניתן להוריד את אחוז המימון שלכם?
לא תמיד אפשר לנווט את אחוז המימון, ובסופו של דבר אתם לוקחים את הסכום שאתם לא יכולים להעמיד כהון עצמי, גם אם זה אומר שתשלמו ריבית יחסית גבוהה. עם זאת, חשוב להיות מודעים למשמעות של עלייה במדרגות, ובמקרים מסוימים אולי תוכלו להקל את עצמכם ולרדת מדרגה אחת למטה.
למשל, אם אתם נמצאים על 46 אחוזי מימון (צריכים 460,000 ₪ למימון דירה בשווי מיליון), אולי כדאי לכם לעשות מאמץ ולהביא עוד קצת כסף מהבית, על מנת לרדת למדרגה הראשונה ולקבל משכנתא הרבה יותר משתלמת.
איך עושים את זה? באמצעות הלוואה משלימה, מעבר למשכנתא. אתם יכולים לקבל אותה כנגד קרן השתלמות, לקחת הלוואה מהבנק או מגוף חוץ בנקאי או אפילו לבקש קצת כסף מההורים או מחברים.
זה אולי לא נעים להתמודד עם הלוואה נוספת, מלבד המשכנתא, אבל אם היא תעזור לכם לחסוך כסף – זה בהחלט עשוי להיות שווה את המאמץ ואי הנוחות.
לסיכום
אף אחד לא אמר שכדאי לכם לקחת את הצעה המשכנתא הראשונה שתקבלו. אל תקלו ראש בתהליך הזה, מכיוון שמשכנתא היא התחייבות להרבה מאוד שנים, ואתם צריכים לוודא שאתם זוכים לתנאים הנוחים ביותר שאפשר.
