ניהול בתים משותפים על בסיס תקנון מוסכם

תקנון מצוי או מוסכם
שרטוט סמלי בית
תמונה: Felipe Menegaz he.wikipedia.org

חיים משותפים באותו הבניין הם קונספט שאינו מובן מאליו. אמנם המין האנושי רגיל לחיות בקבוצות – עוד כשהיינו ציידים ולקטים עברנו ממקום למקום בשבטים ולא לבדנו – אבל בעבר תחושת הלכידות הייתה גבוהה מאוד, בעיקר בגלל שהיינו תלויים אחד בשנייה, ואילו כיום המצב שונה לגמרי ואין לנו באמת צורך בשכנים (לפחות בשגרה).

על-מנת לאפשר ניהול בתים משותפים באופן תקין, כך שהיחסים בבניין יתנהלו על מי מנוחות ולא יכללו קונפליקטים מיותרים, נדרשות הסכמות. גם החוק מתייחס לכך – ובחוק המקרקעין ישנו סעיף שמגדיר את האפשרויות ליצירת תקנון שיכלול את כל ההסכמות.

מה קובע סעיף 61 בחוק המקרקעין?

הסעיף הנ"ל הוא סעיף מספר 61. לפי סעיף זה כל "בית משותף יתנהל לפי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות". המשך הסעיף מבהיר כי לכל בעלי הדירות יש גם זכויות וגם חובות בהקשר לחיים בבניין המשותף ולמעשה זהו הדבר החשוב ביותר שחובה להבין לגבי ניהול בתים משותפים.

בהמשך החוק מפורטות שתי האפשרויות של התקנון: התקנון המצוי והתקנון המוסכם.

מהו התקנון המצוי עבור ניהול בתים משותפים?

כשהשכנים בבניין המשותף לא מנסחים בעצמם תקנון מוסכם, או לא מצליחים להגיע להסכמות, התקנון הקבוע הוא התקנון המצוי – שגם הוא מפורט בחוק המקרקעין וליתר דיוק בתוספות שלחוק זה.

בין השאר כולל התקנון המצוי התייחסות לסוגיות כמו מינוי ועד, ניהול של אסיפות הדיירים, שיעור ההשתתפות של כל בעל דירה בהוצאות אחזקת הבניין, ביצוע שינויים או תיקונים בדירה באופן שעלול לפגוע ברכוש המשותף, זכותו של בעל נכס לתבוע תיקונים ברכוש המשותף על-מנת למנוע נזק לנכס שלו, ועוד שלל נושאים שעולים במסגרת ניהול בתים משותפים.

איך יוצרים תקנון מוסכם?

האופציה השנייה שמקנה חוק המקרקעין היא כאמור תקנון מוסכם. תקנון מוסכם כשמו כן הוא – תקנון שמוסכם על רוב בעלי הדירות בבניין. הרוב הדרוש הוא שני שליש, וכך לדוגמה בבית משותף שיש בו 32 דירות רק הסכמה של 21 בעלי דירות מאפשרת יצירת תקנון מוסכם.

תקנון הבית המשותף עשוי לכלול כללים שונים מאלה שמופיעים בתקנון המצוי. כמו כן ייתכן שיופיעו בו סעיפים שעוסקים בנושאים שהתקנון המצוי כלל לא מתייחס אליהם אבל הם כן רלוונטיים לבעלי הנכסים הספציפיים. תקנון מוסכם ניתן ליצור מיד עם רישום הבניין המשותף בטאבו או בכל נקודת זמן בהמשך. כמו כן ניתן לשנות תקנון קיים, כאמור בתנאי שיש לכך רוב של שני שליש.

חשוב להדגיש כי תקנון הבית המשותף מחייב את כלל בעלי הדירות, כולל אלה שהתנגדו. למעשה גם מי שהפך לבעל נכס בבניין המשותף לאחר שנקבע התקנון מחויב לפעול לפיו. בעבר ברוב הבניינים לא היה תקנון מוסכם, אולם הגידול במספר הבניינים רבי הקומות והעברת רבים מהם לניהול של חברה מקצועית – דרך אפקטיבית במיוחד להבטיח ניהול בתים משותפים אופטימלי – הובילו לכך שכיום ביותר ויותר בניינים מוותרים על התקנון המצוי לטובת תקנון שמותאם במיוחד למאפיינים הייחודיים של כל בניין.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך