הפתרון המידי, הזמין, הכלכלי והחברתי ביותר לבעיית הדיור בישראל, נמצא כאן לפתחנו. אין צורך בחקיקה, אין צורך בוועדות. הפתרון מצוי בכל רשות מקומית גדולה כקטנה, ובמסגרת סמכותה של כל רשות מקומית.
חדשות לבקרים מציעים מומחים ושאינם מומחים, תכניות בנושא הדיור. יש תוכניות בלתי מציאותיות, יש תכניות שלא יפתרו את הבעיה ועל פי דעת מומחים אף יגרמו לעליית המחירים, ויש תכניות טובות אך ביצוען הוא בטווח הארוך.
המומחים מדברים על הגדלת ההיצע של קרקעות לבנייה על ידי מכירת קרקעות המדינה, כאמצעי להורדת מחירים. משום מה המומחים, כמו גם הפוליטיקאים, אינם מדברים על הגדלת ההיצע באמצעות שימוש בקרקע זמינה, מאושרת, קיימת, שרק מחכה לניצולה ולמיצוי הפוטנציאל הגלום בה. קרקע הקיימת בכל יישוב ברחבי ישראל, ממוקמת במרכז הרשות המקומית ואינה כרוכה בעלויות פיתוח גבוהות ובתוספת של תשתיות.
הפתרון לבעיית הדיור מצוי בתכנית להתחדשות עירונית של מרכזי הערים והיישובים, והוא מבוסס על שילוב של תב"ע מקומית עם תמ"א 38 לחיזוק מבנים לרעידות אדמה. זה כל כך פשוט, שמתחשק לצחוק.
התחדשות עירונית במהותה כוללת התחדשות מבנית, קהילתית ועסקית, המשולבות זו בזו. כמעט בכל רשות מקומית ותיקה, שגילה יותר מ-40 שנה (מרבית היישובים בישראל), מרכז היישוב רדום, מזדקן, מרופט ונעזב. ראשי רשויות העדיפו בעשורים האחרונים לבנות שכונות חדשות, דירות גדולות וקניונים מחוץ למרכז היישוב. ההשקעות בגין התרחבות הישוב היו על פי רוב בשולי הישוב ולא במרכזו. חדוות הקמת הקניונים בפאתי היישובים, שהועתקה ממדינות המערב, גרמה לריקון מרכזי הערים מעסקים ומחיי קהילה פורחים.
אז מהו הפתרון? בכל מרכז עיר יש אפשרות לבנותX דירות ב- Yקומות במע"ר (מרכז עסקים ראשי), בהתאם לתב"ע המקומית. במרבית הערים הוותיקות בישראל, הבתים במרכזי הערים עומדים בתנאי תמ"א 38 לחיזוק מבנים, מכיוון שמרבית הבניינים נבנו לפני שנת 1980. השילוב של מיצוי זכויות התב"ע בתוספת זכויות התמ"א מאפשר עיבוי משמעותי של מרכזי הערים, ובנייה מידית של מאות ואף אלפי דירות במרכזי הערים, בהתאם לגודלן.
יתרה מכך, חידוש המבנים והוספת דירות חדשות בכל בניין, יאפשרו תמהיל שונה של גודל הדירות שיביא עמו תמהיל שונה של האוכלוסייה במרכז. בניית דירות קטנות תמשוך צעירים או פנסיונרים, שכן אלו כמו אלו אינם זקוקים לדירות של 4–5 חדרים, זאת בצד דירות גדולות יותר שימשכו משפחות עם ילדים. התמהיל המחודש של מרכזי הערים, שמשמעותו גם הוספת צעירים למרכזים אלו, יאפשר התחדשות עירונית גם בהרכב הקהילה, התחדשות בחיי החברה ביישוב, הצערת מרכזי הערים והגדלת כוח הקנייה במרכז העסקים הראשי של כל יישוב.
חיזוק אוכלוסיית מרכז העיר, עידוד המסחר והתעסוקה במרכז, ובמקביל חידוש בניינים ותוספת משמעותית של דירות – כל אלו יביאו לשגשוג ולהתחדשות מרכזי הערים, ויפתרו בזמן קצר את בעיית הדיור. תוספת של יחידות דיור רבות בכל עיר ויישוב תביא להגדלת היצע שיביא להורדת מחירים. חלק מהדירות במרכז היישוב יכולות לשמש להשכרה ארוכת טווח.
חשוב לזכור כי מרכזו הוותיק של היישוב אינו זקוק להשקעות בתשתיות. כבישים, ביוב וניקוז, בתי ספר וגני ילדים, שירותי בריאות, כבישים ומקומות חנייה, כל אלו כבר קיימים במרכז. ההשקעות הנדרשות הן מינימליות, והתמורה גבוהה. יותר דירות, יותר ארנונה, יותר הכנסות לקופת העירייה במינימום הוצאות.
הפתרון של התחדשות עירונית במרכז הוותיק של היישוב, נותן מענה למכלול הצרכים החזותיים, הקהילתיים והעסקיים שבו. יש לעודד יזמים פרטיים להשקיע בבניינים ולחדשם. יש להקים מנהלת משותפת הכוללת את כל בעלי העניין במרחב של מרכז היישוב – בעלי עסקים, בעלי נכסים ותושבים. יש לטפל ביעילות ובמהירות בבינוי, בבעלי עסקים וביזמים. ויש להכניס דם חדש, צעיר ותוסס ללב הפועם של כל יישוב ויישוב. רק צריך להחליט ולבצע.
4 תגובות
למי יש אינטרס למנוע פתרון הפלא?
ראשית, טעות לחשוב שעם הוספת דירות במרכזי הערים אין צורך בהרחבת התשתיות. זוגות צעירים שינהרו לדירות האלה מביאים טף הזקוק לתוספת גנים ןבתי ספר. העומס התחבורתי על נתיבי הכניסה והיציאה לעיר יגדלו ובמקביל עומס החנייה יחמיר את בעיות החנייה הקיימות כבר היום, כאשר כל דירה לזוג צעיר מביאה איתה עוד 1-2 מכוניות. מעבר לכך, יהיה צורך להגדיל את צנרת המיים והביוב העירוני שלא יכילו את הצריכה המוגברת, בקיצור הגברת הצפיפות והלחץ במרכזי העיר תוריד את רמת החיים של התושבים הקיימים. מסכים שצריך לשפץ ולחדש את מרכזי הערים המוזנחים, אבל לא ע"י הגדלת העומס וצפיפות הדיור. יש גם בעיות טכניות סבוכות כגון דיירים סרבנים לתמ"א 38, קבלנים תכמנים, בירוקרטיה עירונית מסורבלת, אי-כדאיות כלכלית, וכו'.
הפתרון הנכון לאורך זמן הוא לבנות ערים חדשות ומודרניות כמו מודיעין, ולא לגבב על מבנים ישנים ולא בטוחים. בסופו של דבר, יפול האסימון לממשלה וזה מה שייעשה לפתרון משבר הדיור.
בבדיקה מקצועית של מרכזי ערים בינוניות בישראל שניבנו לפני עשרות שנים ובצפיפות נמוכה ביותר אין שום בעיה להגביר את הצפיפות, כמובן ברמה סבירה, התשתיות הקיימות מספקות ואין צורך בכבישים חדשים או במערכת ביוב וצנרת מים חדשים. על פי רוב במרכזי ערים ותיקות האוכלוסייה מתבגרת, בתי ספר וגני ילדים מתרוקנים ויש בזבוז משאבים עצום. אני מתנגדת להקמת ערים חדשות על שטחים פתוחים בישראל, בודאי במרכז הארץ. יש הרבה מקום לדירות נוספות על ידי עיבוי ערים קיימות.
בעיר שאני מכיר אכן נסגרו בתי ספר במרכז העיר. ובית הספר הגדול והוותיק ביותר, שבזמני היו בו שכבות של 4 כיתות בכל גיל, הצטמצם ל-2 כיתות בכל שכבת גיל. יש בזה משהו.