הדירה רעיונית – הרשלנות אמיתית לגמרי!

היקף האחריות של עורכי דין כלפי מי שאינו לקוח שלהם
תמונה של עדו
עו"ד עדו שפרלינג

האם עורכי דין שמייצגים יזם ורק אותו, משום שלרוכש-משקיע ניתנה הזדמנות להיות מיוצג על ידי עורך דין מטעמו, חבים כלפיו בחובות זהירות ונאמנות?

במילים אחרות, האם קריסה של פרויקט יכולה להביא לכך שעורכי הדין של הפרויקט יהיו חייבים כלפי הרוכשים אף שלא ייצגו אותם, אלא את החברה המוכרת או את קבוצת הרכישה כולה?

פרשת ענבל אור, שבסופה משקיעים רבים בקבוצות הרכישה שארגנה איבדו את כל עולמם וכספם (או את חלקו הארי(, נראית היום רחוקה מתמיד. ענבל אור כבר מזמן בהליכי פשיטת רגל, עומדת בפני הליכים פליליים וירדה מנכסיה. מה שנותר בזיכרון הציבורי הוא הביטוי הפנטסטי "דירה רעיונית".

עם זאת, גלי ההדף שגרמה קריסתה המהדהדת עדיין מכים בעוצמה רבה. הרוכשים הזועמים, שלא יכולים להיפרע ממנה, מחפשים כיס עמוק, ובאופן טבעי הכתובת שאליה הם פונים היא שומרי הסף, קרי עורכי הדין (ורואי החשבון) שליוו את עסקיה של ענבל אור.

דוגמה לכך הוא פסק הדין שניתן בחודש שעבר בבית המשפט השלום בת"א על ידי כב' השופט גיא הימן, כנגד עורכי הדין שליוו משפטית את אחד הפרויקטים של ענבל אור. ת"א (שלום ת"א) 28959-11-17 מאיר ימיני נ' עו"ד דוידוב קלנסקי ושות' (5.3.2020).

התובע השקיע את כספו באחד הפרויקטים וכעבור שנים אחדות, כאשר הבנייה לא התקדמה בהתאם ללוחות הזמנים, ביקש למשוך חזרה את כספו וזאת באמצעות מכירת זכותו בפרויקט.

עורכי הדין של קבוצת הרכישה וכן של ענבל אור והחברות שבבעלותה החתימו אותו על הסכם ביטול הרכישה, שלפיו כספו יוחזר לו באמצעות המחאות מעותדות של אחת החברות. בתמורה ויתר על הבַּטוחה היחידה שעמדה לטובתו – הערת אזהרה שהייתה רשומה על שמו. כאן המקום להדגיש: אותו רוכש לא היו מיוצג והתנהל ישירות מול עורכי הדין מטעם ענבל אור וקבוצת הרכישה.

קבלת המחאות, יודע כל דרדק, איננה מהווה בטוחה לכלום, שכן המחאות עתידיות יכולות לחזור, ואז? מקבל ההמחאה עלול למצוא עצמו עומד עם ידיו מעל ראשו.

זה בדיוק מה שקרה – רק המחאה אחת נפרעה והשאר חזרו לאחר שקבוצת ענבל אור קרסה ברעש גדול.

בתביעה שהגיש נגד עורכי הדין טען, כי הללו לא דאגו למנגנון שלפיו הערת האזהרה על שמו, הבטוחה שהייתה לו, תימחק רק לאחר שכספו יוחזר לו. בנוסף, נטען כי לא העמידו אותו על המשמעות של וויתור על הערת האזהרה עת חתם על ייפוי כוח ובקשה למחיקת הערת האזהרה.

תחילה חזר בית המשפט על המובן מאליו – עורכי דין חבים חובת זהירות וחובת נאמנות לא רק ללקוחותיהם אלא גם לצדדים שלישיים שאינם מיוצגים על ידיהם. במקרה זה הפרו עורכי הדין את חובת הזהירות והנאמנות שלהם פעמיים: ראשית, בכך שבהסכם ביטול ההשקעה לא דאגו לקבוע מנגנון שכספי מכירת זכותו של התובע – הכספים שהגיעו מרוכש חדש – יועברו ישירות לידי התובע או לפחות לידיהם הנאמנות של עורכי הדין במקום לחברת הפרויקט שקרסה; שנית, כשל עורך הדין שייצג את קבוצת ענבל אור משום שהחתים את התובע על בקשה למחיקת הערת האזהרה, ללא שטרח כלל להעמידו על המשמעות: התובע מוותר על הבטוחה, נותר ללא הכסף, והוא חשוף לאובדן הכספים, כפי שאכן אירע.

בית המשפט הדגיש, כי עורכי הדין התעלמו מכל נורות האזהרה בשלב שבו נעשו הדברים, שכן הפרויקט כבר איחר בלוחות הזמנים ולמעשה המוכרת-מארגנת ענבל אור וחברת הפרויקט הודו באיחור, כעולה מפרוטוקולים של ישיבות עם חברי הקבוצה.

סוף דבר: עורכי הדין חויבו בתשלום פיצויים, הוצאות ושכר טרחה בסכום כולל של 556,527 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

מה הלקח? לא לחסוך בעורך דין. הזול עולה ביוקר. לו היה מיוצגים – גם התובע וגם משקיעים רבים נוספים – על ידי עורכי דין מטעמם, חזקה שהללו היו עומדים על האינטרסים של לקוחותיהם ודואגים להבטיח את כספם. מסקנה נוספת לעורכי דין שמייצגים יזמים / בעלי שליטה / קבלנים / מארגני קבוצות – חובת עורך הדין לדאוג לצדדים שאינם מיוצגים, ואפילו למקרה שצדדים מיוצגים, נקבעה בשורה ארוכה של פסקי דין. הינכם חשופים לתביעה במקרה של קריסה, שכן אז תופנה האחריות כלפיכם, ולכן עליכם לדאוג גם לאינטרסים של הרוכשים, בעיקר אם הם לא מיוצגים, ולהציף בפניהם הסיכונים.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

10 תגובות

  1. ניסיוני בחיים היה של עורכי דין מסבכים את הלקוחות ולא מואשמים בכלום

    1. שלום אפי,
      זאת בדיוק הפואנטה בפסק הדין.
      עורכי הדין לא סיבכו את התובע בשום דבר. הוא הרי לא היה לקוח שלהם… ובכל זאת הטילו עליהם אחריות תוך חידוד האחריות של עורכי דין כלפי צדדים שלישיים שאינם לקוחותיהם.

  2. משרת של מערכת הצדק למרות שהוא מקבל תשלום מלקוח מסוים. בארץ בניסיוני לא נתקלתי בגישה כזאת. והנה המאמר שלך עשה לי טוב.

    1. שלום דוג,
      שמח שאהבת את המאמר ועשה לך סדר..
      האמת היא שהמסקנה העקרונית- אחריות עורכי הדין כלפי צדדים לא מיוצגים – היא לא חדשה. היא מוכרת במשפט כבר הרבה שנים.
      בזה אין חידוש אבל כעורך דין שעוסק הרבה שנים בתחום הרשלנות המקצועית, אני חושב שפסק הדין הספציפי הולך עוד צעד קדימה בהגדלת היקף האחריות.פסק הדין הטיל על עורך הדין חובות אקטיביות: לשאול, לברר ולהציף את הסכנות באופן יזום בפני מי שאיננו לקוחו של עורך הדין

  3. גם עם לא נהגו כשורה עם ללקוחותיהם ובטח לא עם לקוחות של ללקוחותיהם.

  4. גם עם לא נהגו כשורה עם ללקוחותיהם ובטח לא עם לקוחות של ללקוחותיהם.

  5. שלום דוד,
    שמח שאהבת את המאמר ועשה לך סדר..

    האמת היא שהמסקנה העקרונית- אחריות עורכי הדין כלפי צדדים לא מיוצגים – היא לא חדשה. היא מוכרת במשפט כבר הרבה שנים.
    בזה אין חידוש אבל כעורך דין שעוסק הרבה שנים בתחום הרשלנות המקצועית, אני חושב שפסק הדין הספציפי הולך עוד צעד קדימה בהגדלת היקף האחריות.פסק הדין הטיל על עורך הדין חובות אקטיביות: לשאול, לברר ולהציף את הסכנות באופן יזום בפני מי שאיננו לקוחו של עורך הדין.

  6. בפסקי דין. קצר ולעניין בלי יותר מידי פלפלים והציטוטים כמו באתרים של עורכי הדין.

    1. תודה רבה!
      זה מה שאני רוצה להעביר שמסר צריגים להיות קצר וחד.
      כך גם מול שופט – לדעת בשני משפטים להסביר תיק.
      אכתוב עוד מאמרים כאלה

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

תמונה של יונתן

מסתכלים קדימה

כיצד להגדיל את הסיכוי לבחירת מסלול מקצועי מיטבי