תפסת אמריקה? לא תפסת

בשנים האחרונות עולה כפורח אפיק ההשקעה בנדל"ן בארה"ב. גופים המשווקים בתים או דירות בארה"ב צצים כפטריות אחרי הגשם.

כל מי שגולש באינטרנט או מעיין בדפים האחוריים של העיתונים נתקל במודעות המציעות לישראלים "מציאות": "בית בארה"ב החל מ-50,000$", "תשואה שנתית של 12$ נטו" והכול מלווה בתמונות פסטורליות של הפרברים האמריקאיים או גורדי השחקים – ממש כמו בסרטים.

כך מוכרים לעמך ישראל את החלום האמריקאי.

מדובר בשוק שאין עליו כל הגבלות או רגולציה, יש שיאמרו שוק פרוע, שבו כל אחד יכול למכור ולשווק נכסי נדל"ן ללא מינימום של דרישות, ניסיון, כישורים או חובות חוקיות.

מקרים כאלו הם כר פורה לכל מיני חאפרים שמוכרים נכסי נדל"ן משל היו גרעינים, במקרה הטוב, או לנוכלים ש"עוקצים" אנשים תמימים שהשקיעו את מיטב חסכונותיהם במקרה הרע.

במקרים אלו, על בית משפט לקבוע סטנדרטים ראויים להתנהלות השוק עד אשר יסדיר המחוקק את התחום.

וכך מלמד אותנו המקרה שנדון בפסק דין ת"א 26416-07-14 גולדפרב נ' בראך.

התובע, תושב בני ברק, השקיע בקניית 11(!) נכסי נדל"ן בארה"ב סכום כולל של למעלה מ- 2,500,000 ש"ח. את הרכישה הוא ביצע באמצעות בעל משרד תיווך בעיר ששיווק לו את הנכסים.

בתמורה הבטיח לו המשווק-המתווך הכנסה פאסיבית בדמות תשלום דמי שכירות מדי חודש בחודשו, ועוד הבטיח שכל כאב הראש הכרוך בהשכרת הנכס, כולל תחזוקה – עליו.

את ההמשך כבר אפשר לנחש…

במשך כמה חודשים קיבל המשקיע את דמי השכירות, אך לפתע פסקו התשלומים מלהגיע. לאחר שבחן ובדק לעומק את זכויות הבעלות, התברר לו, לתדהמתו, כי חוץ מנכס אחד, עשרה נכסים כלל אינם רשומים על שמו.

המשקיע עימת את המשווק-המתווך עם הממצאים, וזה בתגובה טען כי העביר את הכספים לחברה בארה"ב. למרבה הצער, כך טען המשווק-המתווך, החברה המקומית נעלמה עם הכסף, והוא עצמו – המשווק-המתווך – נפל קורבן לתרגיל עוקץ.

בלית ברירה הגיש המשקיע תביעה כנגד המשווק-המתווך.

במהלך המשפט התברר כי המשווק-המתווך הציג למשקיע מצגים שקריים כאילו העסקה הושלמה על ידי העברת הנכסים על שמו. בשלב מסוים אפילו הועברו לידיו "דמי שכירות" כדי שלא יחשוד בכלום, אולם למעשה הכספים הללו מומנו מכספי רוכשים אחרים שנפלו גם הם קורבן למרמה.

בקיצור, מקרה קלאסי של "פירמידה" או "הונאת פונזי".

כפי שציינתי בפתח הדברים, שוק השקעות הנדל"ן בחו"ל אינו מוסדר ואינו כפוף לרגולציה ולכאורה אין חוקים ספציפיים שהמשווק-המתווך הפר ובגינם ניתן להטיל עליו אחריות.

לפיכך, היה על בית המשפט למצוא דרך יצירתית להטיל אחריות על המשווק-המתווך.

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") מטיל חובות אמון וזהירות על המתווכים. אלא מאי? שהחוק, כקבוע בסעיף ההגדרות בו, הוא חוק טריטוריאלי, לאמור חל רק על עסקאות במקרקעין בישראל.

וזה אכן מה שטען המשווק-המתווך: העסקאות – 11 במספר כזכור – אינן באות בגדר החוק ולכן הוא, המשווק-המתווך, כלל אינו כפוף בעסקאות אלו לחובות החלים עליו מכוח חוק המתווכים.

בית המשפט דחה את טענתו וקבע כי ההבחנה שניסה הנתבע לערוך בין המושגים "מתווך" או "משווק" איננה ממן העניין, וכי הקיש מחוק המתווכים לחובות החלות על המשווק נכסי נדל"ן בחו"ל. הנימוק: קבלת טענת המשווק משמעה פטור מאחריות, ותעודד התנהלות ש"בה נמכרים נכסים לתושבים בישראל ונגבים סכומי כסף ללא כל אחריות ובדיקה של 'המתווכים' באותן עסקאות".

לפיכך, מצא בית המשפט את המשווק-המתווך כאחראי לנזקו של המשקיע וחייב אותו בתשלום חלקו העיקרי של הנזק. עם זאת הטיל בית המשפט אשם תורם של 25% על התובע משום שהעביר את כספו למשווק-המתווך מבלי לבדוק ולוודא את הנכסים ואת מצב הזכויות בהם.

סוף דבר, המשווק-המתווך חויב לשלם למשקיע 1,985,580 ש"ח בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחה לעו"ד בסך 80 אלף ש"ח.

ומה אנחנו ההדיוטות, המשקיעים הפוטנציאליים, יכולים ללמוד מהסיפור?

"רחוק מהעין רחוק מהלב". שוק הנדל"ן בחו"ל אינו דומה כלל לשוק הנדל"ן בישראל. הסיכונים שונים לחלוטין, ה"הזדמנויות" מתגלות לעיתים כמלכודות ואין דומה רכישת נכס שניתן לבדוק בעיניים ולהתייעץ לגביו עם אנשי מקצוע מקומיים, לרכישת נכס במרחק של 10,000 ק"מ מישראל ויכולת השליטה בנכס היא אפסית.