נמצאים לפני רכישת דירה? אם כבר ביקרתם בכמה וכמה נכסים, ייתכן מאוד ולפתע מצאתם כיצד המילים נאלמו מפיכם. ידעתם בדיוק מה רציתם לשאול, או לחילופין לא התכוננתם מספיק ויצאתם בתחושה חמוצה מתוקה שייתכן וישנם עוד דברים שרצוי היה לדעת כדי לקבל החלטה מושכלת.
בשונה מעסקאות רבות אחרות, הרי שרכישת דירה היא כמעט תמיד העסקה בה"א הידיעה עבור רבים. בלא מעט מן המקרים הרי שמדובר אף בפעם הראשונה שבה הצליחו לחסוך את ההון הראשוני הנדרש כדי לעשות את הצעד המבורך.
כאן משרד עו"ד ישראל אליאב המתמחה בדיני המקרקעין, ריכז עבורכם מספר שאלות מנחות שיוכלו לסייע בעת הביקור בנכס, ולאפשר שיח מלמד אשר ילקט את כל הנתונים הנדרשים בטרם קבלת ההחלטה כבדת המשקל.
מיהו בעלי הנכס?
זוהי נשמעת לכאורה כשאלה טריוויאלית ואולי אפילו מעט מיותרת, אך אתם רוצים לדעת באופן ברור ומובהק כי מדובר בנכס שנמצא בבעלותם של האנשים עמם אתם באים בהתקשרות.
הסיבה לשאלה בסיסית אך חשובה זו, היא שאם אינכם באים בהתקשרות ישירה עם בעלי הנכס, הרי שאין בכוחם של נציגיהם להבטיח הבטחות שונות ולהתחייב לתהליך. גם אם מדובר במתווך הנדל"ן, הרי שעדיין תרצו ליצור קשר ישיר עם הבעלים של הנכס ולהגיע להסכמות אותן תעלו על הכתב.
כדאי לדעת כי את הבעלות על הנכס ניתן לבדוק גם עם הפקתו של נסח הטאבו.
מהו הסטטוס של הנכס?
ראשית, נסח הטאבו יכול לענות לנו על כך מבלי שנשוחח עם בעלי הנכס, אולם חשוב שנשאל במקביל את האנשים עמם אנו באים בהתקשרות עסקית.
האם הם מצויים בהליך מכירתי מול רוכשים אחרים? האם ישנן אי אלו הגבלות על הנכס? האם ידוע להם על חריגות הקיימות בנכס? אלו הן לא רק שאלות שיכולות להשפיע על המחיר, כי אם שאלות שיכולות להשפיע על עצם קיומה של העסקה.
כך למשל, במידה ויתגלה כי ישנו עיקול על הנכס הרשום בטאבו, הרי שלא ניתן לערוך עסקת נדל"ן. זאת בכפוף לתחיקות הקיימות במדינת ישראל.
במקרים של חריגת בנייה (אותה גם ניתן לאתר דרך נסח הטאבו ודרך הפקת תיק בניין), הרי שהרוכשים לא רק קונים את הנכס, אלא גם רוכשים את ה'זכויות' על העבירה.
האם ידוע על תקלות חריגות בנכס?
תופתעו לגלות אך המוכרים לא תמיד יהיו כנים אתכם, וחשוב לבחון את תגובתם היטב.
למרבה הצער, לעתים נמכרים נכסים אשר מסתירים תחתם שורה של תקלות אשר יכולות להשפיע על מידת כדאיותה של העסקה.
הדוגמה המובנית מאליה היא צנרת תקולה אשר לעתים מוסתרת עם צביעתו של הקיר בסמוך למועד המכירה.
דוגמה נוספת ומורכבת אף יותר היא חניה רובוטית אשר נועדה לענות על מצוקת חניה. לעתים נמכרים נכסים ובהם ישנה תקלה חוזרת ונשנית בחניה הרובוטית, דבר אשר עלול לחמוק מעיניהם של הרוכשים המבקרים בנכס פעמים ספורות בלבד.
ולסיכום
בדיקה על-ידי עורך דין מקרקעין יחד עם שורה של בדיקות נוספות ושירותים לרבות בדק בית מקדים, יכולים לסייע בסלילת הדרך לעסקה בריאה ונכונה כלכלית.
את כל הנתונים שיעלו מן הבדיקות, יש לעלות על הכתב עם חוזה מכר מוסכם בין הצדדים.
