מחירי הדיור – מבט שונה

גם לאחר שמשקיעים כמה שעות בקריאת דו"ח מבקר המדינה וחלק ניכר ממאמרי הדעות והביקורת על הדו"ח, קשה למצוא את האשמים העיקריים בעליית מחירי הדיור.

כל אלה שהדו"ח מאשים אותם בעליית המחירים אכן אשמים. למעט חסרי הדיור, אין כמעט אף אחד בארץ המעוניין להוריד את המחירים. הממשלה ודאי שלא. היא מקבלת סכומי עתק ממכירת כל דירה ודירה הן ממסים והן מהכנסות רשות מקרקעי ישראל. הרשויות המקומית בדרך כלל אינן מעוניינות בבנייה למגורים, והן מעדיפות שימושים כגון מסחר ואפילו תעשייה, שמהם ניתן לגבות ארנונה גבוהה יותר. ודאי שהרשויות לא מעוניינות בבניית דירות קטנות ובשילוב חסרי דיור משכבות המצוקה.

אבל האשמים העיקריים הם הקבלנים, הבונים את הדירות. בפועל הם אלה שמחליטים כמה דירות לבנות, והם מתוחכמים מספיק כדי לדעת בדיוק כמה לבנות כדי לא להציף את השוק ולגרום לירידת מחירים. כמעט כל האחרים המעורבים בעסקי הבנייה – עורכי הדין, השמאים, הבנקים – כולם כולם מתחלחלים מהמחשבה שמחירי הדיור ירדו. וכמובן הציבור הרחב . יותר מ-70% מאזרחי המדינה הם בעלי דירות, והדבר האחרון שהם רוצים זה שמחירי הדירות שלהם ירדו. מי נשאר? נשארו חסרי הדיור, זוגות צעירים, משפחות חד-הוריות וחסרי מזל אחרים שידם אינה משגת לרכוש דירות יקרות.

זה נכון שרשות מקרקעי ישראל מנסה להשיג מחירים גבוהים עבור הקרקע ואנשי סביבה צריכים לעודד אותה לעשות כך. הקרקע היא משאב במחסור, וצריך לשמור עליה ככל שניתן. זה נכון שאישור תכנית בנייה נמשך שנים ארוכות, אבל הרבה פעמים בצדק. חלפו הימים שניתן היה לבנות ערים שלמות ללא מתן פתרון לטיפול בשפכים או ללא תשתיות סביבתיות אחרות. ועדות התכנון והבנייה ערות היום לנושאי הסביבה יותר מבעבר, ובצדק אינן מאשרות תכניות או מתלות את אישורן בבניית התשתיות הדרושות, כגון כבישים, תחבורה ציבורית, בתי ספר, גני ילדים ועוד.

חלק ניכר מתכניות הבנייה מיועדות לשטחים פתוחים מחוץ למרכזי הערים. אופייני מאוד הסרטון שפורסם לאחרונה, שבו אחד מראשי המפלגות מצביע על שדה ירוק וטוען שבגלל השדה הירוק הזה חסרות דירות. זאת טעות גדולה מאוד. חלק ניכר ממרכזי הערים שלנו עלוב למראה ומט לנפול. יש בו תשתיות של מים, חשמל, ביוב, בתי ספר, בתי כנסת וגני ילדים שחלקן אינן מנוצלות. במקום לשלוח בולדוזרים ולהפוך את השטחים הפתוחים מסביב לערים ל"שלמת בטון ומלט", כמאמר השיר, הדרך לשיקום מרכזי הערים היא בנייה חדשה וצפופה המשביחה את האזורים הפגועים האלה ומחדשת אותם.

ובכל זאת, איך פותרים את בעיית יוקר הדירות? אין ספק שהשוק החופשי לא יספק את התשובה. שנים ארוכות משבחים באוזנינו את כוחות השוק כאלה שיפתרו את כל בעיות החברה. לעתים זה נכון, אבל בהרבה מקרים כוחות השוק נכשלו. הם נכשלו בפתרון בעיות איכות הסביבה, וללא התערבות הממשלה ואכיפת החוקים היה מצב הסביבה שלנו בכי רע. כך גם בנושא הדיור. שום כוח שבעולם לא יכריח את הקבלנים "בוני הארץ" לבנות מעבר לכמות הדירות שלדעתם תיתן להם רווח נאה על השקעתם. מבקר המדינה לא יכול לבדוק את הקבלנים כי הם לא גוף מבוקר, אבל כל מי שמכיר את הנושא יודע כי לקבלנים (לרובם) יש מלאי גדול של קרקע ותכניות מאושרות וההחלטה מתי לבנות והיכן תלויה רק בשיקול אחד: היצע וביקוש.

לכן אין ברירה ועל הממשלה להתערב, וזאת בכמה דרכים: להטיל על חברות כגון עמידר ועמיגור לבנות דירות להשכרה או למכירה, לקבוע כי בכל תכנית בנייה ייבנה אחוז מסוים של דירות קטנות יותר וזולות יותר, להתנות כי כל תכנית בנייה תאושר רק לתקופה קצרה של שנה שנתיים, ואם אין התחלת בנייה לבטל את התכנית. כמו כן על הממשלה להסיר את החסמים, שרובם תלויים בהחלטות משרדי הממשלה. למשל עליה לזרז הקמת מתקני טיהור שפכים, לסלול את הדרכים הנדרשות, להפעיל את התחבורה הציבורית ולפתור כל חסם אחר שמעכב את התחלת הבנייה.

ובעיקר: על הממשלה, בשיתוף עם הרשויות המקומיות, לתת עדיפות עליונה לבנייה במרכזי הערים, כדי להביא לשיקומם, ולא לבחור בדרך ה"קלה" של הרס השטחים הפתוחים הדרושים כל כך לרווחת הציבור.