עבור רוב הציבור רכישת דירה היא העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שיבצעו בחייהם. אנחנו עושים מאמץ רב במשא ומתן על מחיר הנכס, אך נוטים לשכוח שהמחיר הוא רק חלק מהעלות הכוללת. המשכנתא שתלווה אותנו ב-10–30 שנים הבאות היא שתקבע כמה הדירה תעלה לנו באמת.
תכנון נכון של משכנתא אינו עוסק אך ורק בריביות נמוכות, בהחלט לא. הוא עוסק בבניית תמהיל שמתאים ליכולות הכלכליות של המשפחה, במטרה לצמצם עלויות מיותרות ולהבטיח שההחזר החודשי יישאר יציב ובר-השגה גם כשתנאי השוק משתנים. וכמה שהם משתנים…
בשנים האחרונות הספקנו לחוות מגפה עולמית, מלחמה ושינויים חדים בכלכלת ישראל. הריבית זינקה ביותר מ-4% בשנה בודדת והאינפלציה הביאה לעלייה משמעותית בחובות של הלווים כלפי הבנקים. התוצאה של השינויים הללו באה לידי ביטוי ברור בדוחות הבנקים: שש הקבוצות הבנקאיות המובילות רשמו רווח של 29.7 מיליארד ש"ח בשנת 2024 – נתון הגבוה פי יותר מ-3.5(!) מהרווח השנתי הממוצע בעשור הקודם. מי שלא התכונן בהתאם מצא את עצמו עם החזר חודשי שאי אפשר לעמוד בו ועם יתרת חוב שרק הולכת וגדלה.
המציאות הזו מוכיחה שמשכנתא אינה "מוצר מדף" שרוכשים פעם אחת ושוכחים במגירה, אלא אירוע פיננסי שדורש חשיבה מוקדמת. טעות נפוצה היא לבנות את התחייבות הענק הזו על בסיס החזר חודשי שמתאים לנקודת הזמן הנוכחית ומבלי להתחשב במה שעלול לבוא בהמשך. ללא תכנון מוקדם הבוחן את רגישות המסלולים בשוק, הלווים הופכים מבלי לשים לב לשותפים פסיביים ברווחי העתק של הבנקים, במקום להיות המנהלים האקטיביים של החוב שלהם.
תכנון איכותי אמיתי מתחיל עוד לפני הפגישה הראשונה בבנק. הוא מחייב אותנו להסתכל קדימה ולשאול את עצמנו: האם בעתיד צפויים להשתחרר כספים מקרנות השתלמות? האם ההוצאות שלנו צפויות לגדול? האם יש ביכולתנו לספוג החזר חודשי גדול כעת, כדי ליהנות מהחזר נמוך יותר בעתיד?
התשובות לשאלות הללו הן שיקבעו איך ייראה התמהיל הנכון עבורנו – שילוב בין מסלולים המעניקים יציבות לבין מסלולים המאפשרים גמישות ונקודות יציאה ללא קנסות פירעון גבוהים.
בסופו של דבר, הכוח נמצא בידיים של אלו שמגיעים עם ידע. בשוק דינמי שבו אין לדעת מה יוליד יום, התכנון המוקדם הוא המגן היחיד של הלווים. ההחלטה להקדיש זמן להבנת מבנה החוב עוד לפני החתימה היא מה שמבדיל בין משפחה שרק "משלמת משכנתא" לבין כזו שמנהלת את הכסף שלה בצורה שקולה ומבטיחה לעצמה שקט נפשי לשנים קדימה.
13 תגובות
חשוב חשוב חשוב
לבני הדור שלי שרק מתחילים כעת חיי משפחה לא כדאי כנראה לקחת משכנתאות בשל חוסר הוודאות בעל המעגלים
בארץ זוג צעיר עם הכנסה ממוצעת לא יכול לקנות דירה ראויה ללא משכנתא.
לא מסכים. הכל עניין של כדאיות.
אם יש אפשרות לרכוש דירה במחיר טוב אז בהחלט הייתי ממליץ.
צריך לזכור שתמיד ניתן למחזר משכנתא ושאנחנו ממש לא מחויבים להיצמד לתמהיל הראשוני.
נושא חשוד מאוד,
גם מאמר ברמה גבוהה!!
תודה רבה חבר, אכן נושא חשוב.
משום מה אחוז ענקי מהאוכלוסיה שלנו עושה שימוש במשכנתאות. לא כמו בהרבה ארצות מדוע?
התגובה שלך שלחה אותי לעשות שיעורי בית באינטרנט.
בישראל יש כמיליון משקי בית שנוטלים משכנתא, המצב בכמה מדינות אקראיות שבדקתי באירופה לא טוב יותר ואפילו ההיפך הוא הנכון.
אם אתה מכיר נתון אחר אשמח לראות.
מכיוון שנראה שהמצב בישראל כלל לא חריג אז אין מה לנתח.
בהנחה ואכן זה היה המצב והייתי צריך לנחש, הייתי אומר שזה נובע מהדעה הרווחת בציבור שחובה להחזיק דירה…
קראתי מאמר שמקורו בחו"ל שטוען כי ברוב המקרים כדאי לשכור דירה במקום לקנות עם משכנתאות. בין היתר בגלל הגמישות לקראת העתיד. האם זה נכון גם לגבי הארץ?
שאלה קצת מורכבת כי אתה מדבר פה על דירה למגורים (אני מניח), בעוד באותה מידה זו יכולה להיות דירה להשקעה.
אני לא חסיד גדול של לגור בדירה ששיכת לך, ככלל אצבע הייתי ממליץ לרכוש דירה להשקעה.
אם כי לאורך ההיסטוריה מחירי הדירות רק עולים, לכן גם דירה למגורים היא לא בהכרח רעיון רע.
קשה לענות על השאלה כי היא נסיבתית.
זה תלוי באלטרנטיבות של אותו אדם על פני מגורים, ובאפיקי ההשקעה הרלוונטיים.
אין תשובה חד משמעית, כל מקרה לגופו.
והנה מחירי הדירות מזנקים מחדש. מה שמגדיל את הצורךבמשכתא ומגדיל אתהקושי בהחזרתה
הקשר הוא דווקא הופכי.
מחירי הדירות מזנקים בגלל שירדו הריביות, מה שהופך את החזר המשכנתא לנוח יותר (כמובן בהתאם לתמהיל).
דווקא הקשר הוא הופכי.
כשהריביות יורדות החזרי המשכנתא נמוכים יותר, מה שמביא אנשים לרכוש דירות.