הבחירה נתונה בידי הלווה

האם הרפורמה במשכנתאות תועיל ללווים או לבנקים?
תמונה של זיו
פרופסור זיו רייך

משכנתה היא הלוואה שניתנת על ידי הבנק לצורך רכישת נדל"ן: דירה ראשונה למגורים, שיפור דיור או השקעה. היקף שוק המשכנתאות עומד על 397 מיליארד ש"ח נכון לספטמבר 2020 (נתונים מכלכליסט).

מכיוון שלרוב האנשים המשכנתה היא ההלוואה הגדולה ביותר שייקחו, בנק ישראל והמפקח על הבנקים מפקחים על שוק המשכנתאות. הרגולציה הזו נועדה להבטיח שלושה דברים: ראשית, שהלווים הם בעלי יכולת פירעון גבוהה; שנית, שיש תחרות בין הבנקים; שלישית, הגנה על יציבות המערכת הבנקאית.

בנק ישראל נוקט חמישה צעדים רגולטוריים:

  1. שיעור המימון (LTV – Loan To Value) – המפקח על הבנקים קבע שיעור מימון מקסימלי התלוי במטרת ההלוואה. למטרת דירה ראשונה – 70% מגובה המשכנתה, למטרת שיפור דיור – 70%, למטרת השקעה – 50%.
  2. שיעור ההחזר מההכנסה – נקבע שיעור מקסימלי של עד 50% מההכנסה.
  3. הקצאת הון לנכסי סיכון.
  4. קיום הליך השוואת מחירים.
  5. מגבלות על חלק ההלוואה בריבית משתנה – משכנתה היא הלוואה שמורכבת ממספר חלקים ועל כל חלק מושתתת ריבית שונה. בשנת 2011 קבע בנק ישראל הגבלות שונות על תמהיל הריביות שמרכיבות את ההלוואות השונות בתוך המשכנתה.

במאמר זה נתרכז בסעיף 5 – המגבלות על תמהיל הריביות.

הרפורמה בריביות: המפקח על הבנקים קבע בשנת 2011 ובשנת 2013 כי על המשכנתה להיות מורכבת מחלק בעל ריבית קבועה בשיעור של 33.33% מסך ההלוואה, מחלק בעל ריבית משתנה שלא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה וכי החלק בעל ריבית פריים לא יעלה על שיעור של 33.33% מסך ההלוואה. צעדים אלה נועדו להבטיח שהלווים לא ייקחו הלוואות בסיכון גבוה מדי, דבר אשר עלול להגדיל את ההחזר החודשי לאורך השנים ולייקר את ההלוואה עד כדי חוסר כדאיות או אי-עמידה בפירעון.

מכיוון שריבית הפריים התייצבה על 1.6% לערך, היא הופכת להיות אטרקטיבית יותר בתמהיל המשכנתה. חשוב להזכיר כי הבנקים גובים עוד ריבית מעבר לפריים. לפני הרפורמה, פעמים רבות הריבית שהבנק גבה הייתה שלילית ועמדה על פריים מינוס 0.2%-0.8%. עקב כך החליט המפקח על הבנקים לשנות את המגבלה על ריבית הפריים במשכנתה ולהציב אותה על 66.66%. כלומר, כעת הבחירה נתונה בידי הלווה, המשכנתה עדיין צריכה לכלול 33.33% ריבית קבועה, אך שאר הסכום יכול להיות בריבית משתנה, או, במה שנראה אטרקטיבי יותר כיום, בריבית צמודת פריים.

מתוך חוזר לתאגידים הבנקאיים וחברות כרטיסי האשראי:

"לאור ניסיון רב שנצבר והתפתחויות שחלו בשוק הדיור, ועל מנת לסייע ללווים נוטלי המשכנתאות גמישות בגיוון תמהיל מסלולי המשכנתה, עלה הצורך בעדכון מגבלות אלו. לאחר ניתוח הנתונים ובחינה מקיפה הוחלט לבטל את מגבלת ריבית הפריים, ולהסתפק במגבלת הריבית המשתנה, הקובעת כי לפחות שליש מסך המשכנתה יינתן בריבית קבועה, ועד שני השלישים הנותרים יינתנו בריבית משתנה".

מתוך הוראה מס׳ 329 – ניהול בנקאי תקין:

"7. תאגיד בנקאי יאשר ויבצע הלוואה לדיור, רק בתנאי שהיחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה, לבין סך ההלוואה, אינו עולה על 66.66%".

כלומר, המפקח מחק מההוראה את סעיף 7.2 שהתייחס להגבלה על ריבית הפריים והותיר רק את המגבלה על הריבית המשתנה. התיקונים נכנסו לתוקף לגבי משכנתאות חדשות מיום 17 בינואר 2021 ולגבי מחזור משכנתאות מיום 28 בפברואר 2021.

דבר נוסף שהלקוחות מרוויחים מהמהלך הזה, הוא היכולת להשוות מחירים בצורה קלה יותר. את מרכיב הריבית הקבועה וריבית הפריים קל יותר להשוות בין חברה לחברה, בהשוואה לריבית המשתנה. לדוגמה, אם לקוח יבחר לקחת משכנתה המורכבת מ-33.33% ריבית קבועה ו-66.66% ריבית פריים, הוא יוכל ללכת עם הנתונים לכל בנק ולהשוות ריביות. בגלל המסלול הסבוך יותר של הריבית המשתנה לא ניתן היה לעשות זאת בקלות עד היום.

כעת נשאלת השאלה האם המציאות מתיישבת עם הכוונה של המפקח על הבנקים. מצד אחד ניתן לראות כי הגדלה של רכיב ריבית הפריים במשכנתה אמורה לחסוך ללווים מאות שקלים בכל חודש. ריבית הפריים, כל עוד היא לא משתנה כלפי מעלה בזמן הקרוב, היא החלק הזול ביותר ברוב המשכנתאות.

אם לפני הרפורמה הבנקים, לרוב, היו גובים פריים מינוס 0.2%-0.8%, כעת ניתן לראות כי כאשר הלווה מחליט שהחלק בריבית פריים יהיה גדול יותר משליש, הבנק מחליט לגבות 1% יותר מבעבר, כלומר, פריים פלוס 0.5%-0.7%. הטענה היא שמרכיב הריבית הזה הוא יותר מסוכן ולכן הבנק גובה את ההפרש כדי להגן על עצמו מהסיכון. בפועל כשהבנק מחליט להעלות את הריבית בצורה הזאת הוא משאיר את הרווח אצלו, ונדמה שבנוגע לזה אין למפקח מה לעשות. שוק המשכנתאות ריכוזי למדי ורוב המשכנתאות נמצאות אצל חמשת הבנקים הגדולים. מעבר לזה, נדמה שהבנקים מנסים לשכנע את הלווים לא לנצל את מלוא מסגרת הפריים בטענה שאכן מדובר במסלול מסוכן שיכול להקשות על נוטלי המשכנתאות לעמוד בתשלומים.

נוסף על כך, גם הקבלנים עלולים לשחק כאן תפקיד. בגלל הירידה בהיצע הדירות, הקבלנים עשויים להעלות את מחירי הדירות וכך לשמור את ההטבה בשינוי בריביות אצלם. לרוב הרוכשים הדבר החשוב ביותר הוא ההחזר החודשי – לא הסכום הכולל של הנכס.

עם זאת, יש לשים לב כי הרפורמה נכנסה לתוקף רק לפני חודשיים. נגיד בנק ישראל והמפקח על הבנקים, ביחד עם ועדת הכלכלה בכנסת והממונה על התחרות, בוחנים היטב את הבנקים כדי לוודא שהם מעבירים את ההטבה ללווים, ולא שומרים את הרווח אצלם. הם מחייבים את הבנקים להעביר כל הצעה למשכנתה אליהם, כדי שיוכלו לבחון האם ההצעות הניתנות משקפות את הטבת הפריים. כלומר, האם ההטבה מגיעה ללקוח הקצה, והבדיקה נעשית ברמת ההצעה, לא ברמת העסקה, כך שבנק ישראל עוקב מקרוב אחר ההתרחשויות. לפי בדיקה שהתפרסמה ב"גלובס" בתאריך 28.12.2021, מסר דובר בנק ישראל כי "… בימים אלו מנתחים בפיקוח כ-100 אלף הצעות שונות שניתנו מהבנקים ללקוחות בחודשים האחרונים".

כל האופציות פתוחות בפני כולם. בנק ישראל והמפקח על הבנקים מנסים להקל על משקי בית רבים בישראל, בעוד הבנקים והקבלנים רוצים להגדיל רווחים, למרות ואולי במיוחד מפני שהענף הזה כמעט ולא נפגע ממגפת הקורונה. יעבור עוד זמן-מה עד שנדע לאיזה כיוון השוק מתפתח, ימים יגידו.

*

קישור לאתר של פרופ' זיו רייך 

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

6 תגובות

  1. אני סומך על הבנקים שבשיטת הון-שילטון יצאו מורווחים גם מהרפורמה הזאת

  2. הממשלה חייבת לנהל ולשלוט על שוק המשכנתאות. לא יתכן שהבנקים יעשו כל מה שהם רוצים ויחסיו את הלקוחות של המשכנתאות, שרובם לא משכבות העשירות.

  3. הרבה זוגות צעירים שלא מכירים את העובדות לוקחים משכנתא כזאת או אחרת בלי שיקול דעת וזה אחר כך משפיע להם על כל החיים. חשוב מאוד שצעירים לפני שהם בוחרים המשכנתא בתנאים כאלה או אחרים יקבלו ייעוץ אוביקטיבי. אפילו תמורת תשלום. העלות אפסית לעומת סיכונים בהחלטות ללא הבנה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

שרטוט סמלי בית

מהי חברת ניהול נכסים?

שירותים נרחבים לבניינים על מנת שהמבנה יישאר מטופח וישמור על ערכו

שאול אייזנברג

שכונה

פיטורי המאמן במכבי תל אביב

פיצוץ אטומי

על הסף

חידוש הסכם הגרעין עם איראן – תרחישים אפשריים