האקמול של כחלון חסר ערך

ההבטחות לרפא את שוק הדיור התבררו כהבטחות שווא
תמונה של שלום
שלום רימון

כבר עשור שלם ששוק הדיור קודח תוך עליות מחירים מטורפות של למעלה מ-100%, אולם ממשלת ישראל בראשות נתניהו טומנת ידה בצלחת.

דור שלם של צעירים נאנקים תחת עול מחירי הדיור ועיניהם כלות למראה חלום הדירה ההולך ומתרחק מהם בקצב מסחרר.

והנה בבחירות האחרונות בשנת 2015, הגיע כחלון, המושיע מממלכת הסלולר, ובאמתחתו הבטחות למכביר להוריד את מחירי הדירות במהלך הקדנציה שלו כשר אוצר. ואכן, על פי דרישתו הועמד לרשותו ארגז כלים ענק, ללא תקדים בתולדות המשק.

4 שנים תמימות התבזבזו על תערובת רעיונות סרק שלא הביאו מזור לשוק הדיור הנתון בקדחת מחירים ובטירוף מערכות.

אומנם הגענו בשנת 2018 לבלימה זמנית של השתוללות המחירים, אך לכולם ברור שבסיכומו של דבר מהלכיו של כחלון הם בבחינת אקמול להורדת החום של חולה הזקוק לניתוח.

החולה הזה אכן זקוק לניתוח דחוף ביותר. הבעיה המרכזית של שוק הדיור היא מחסור מצטבר והולך בדירות, בעיקר באזור המרכז, החל משנת 2007, ובאין מענה ותכנון הולם מצד הממשלה, הוא אף ילך ויחריף בשנים הקרובות.

לכחלון ניתנו כל הכלים הריאליים והפיננסיים לפתרון יסודי ומובנה למחסור שנוצר בעשור האחרון. הוא שולט בהקצאת הקרקעות, בשיעורי המיסוי, בגופי התכנון, בתקציבים לתשתיות, ובכלים לעידוד התעסוקה באזורים מיועדים.

אך שר האוצר, כמו ילד בחנות הצעצועים, התבלבל לנוכח שפע האמצעים שהועמדו לרשותו, במקום לבצע ניתוח מעמיק של שוק הדיור והפרמטרים המשפיעים על המחירים ולהורות על סדרת פעולות מתוכננת וממוקדת. במהלך 4 השנים האחרונות, הוא בחר לירות לכל הכיוונים באופן מפוזר ואקראי, תוך בזבוז של כ-6 מיליארד ש"ח בתוכניות סרק (מחיר למשתכן) שיצרו רק מראית עין של מאבק במחירי הדיור, כאשר בסופו של יום – לא הושג דבר.

הניסיון להוזיל את המחירים באופן מלאכותי באמצעות תוכנית מחיר למשתכן, לא צלח, המחירים בשורה התחתונה לא יורדים. גם הירידה של 1.4% בשנת 2018 היא תרגיל בסטטיסטיקה. אם "מחיר למשתכן" העניקה לזוגות הצעירים הנחות נדיבות של 5%–15%, כאשר פלח שוק זה מהווה 30%-35% מהשוק בשנת 2018, הרי שהמחירים היו צריכים לרדת בסדר גודל של לפחות 3%-4%.

בפועל, תוכנית מחיר למשתכן אומנם השפיעה על הורדת המחיר הממוצע, אך מחירי הדירות מקבלנים שהתייקרו בשיעור של 3%-4% תרמו לקיזוז חלק מהירידה במחיר הממוצע, כך שהתוצאה המשוקללת היא ירידה זניחה של 1.4% בשנת 2018.

אז מה המסקנה? מחירי דירות בשוק הפרטי התייקרו, ובאמצעות סובסידיה ממשלתית במחיר למשתכן קיזזו סטטיסטית את ההתייקרות. ישראבלוף? אולי.

כחלון אסף סביבו חבורה של יועצים ולחשנים שחלקם אולי נתן עצות טובות ונכונות, וחלקם האחר נתן עצות סותרות, וכחלון הרי חסר השכלה, ידע וניסיון בתחום המאקרו כלכלי.

התוצאה שהתקבלה היא בליל של החלטות חסרות כיוון ומטרה שהרגיזו ציבורים גדולים, עלו מיליארדים ובסופו של יום החטיאו את המטרה.

שר אוצר ראוי, היה בונה תוכנית ארוכת טווח לפתרון המחסור בדירות, המציבה יעדים ברורים, מתבססת על מקורות תקציביים, מלווה בחקיקה פיסקאלית, ובצוות כלכלנים מהשורה הראשונה.

במרכז התוכנית: בנייה מאסיבית של אזורי מגורים חדשים באזור המרכז עם תשתית ונתיבי תחבורה מתאימים, ולמעשה תכנון של כמה ערים קטנות במרכז, כפי שהתחילה בזמנו העיר מודיעין. אי-אפשר להסתמך על תמ"א 38 או על תוכניות פינוי בינוי לפתרון בעיית מחסור בממדים ארציים, או לבנות שכונות מגורים חדשות בקרית גת ובכרמיאל הסובלות בלאו הכי ממחסור בתעסוקה.

מעבר להשפעה של הגדלת היצע הדירות על רמת המחירים, על שר האוצר להתמקד במצוקת הדיור של הזוגות הצעירים.

לדוגמה, מחיר דירת 4 חדרים של כ-100 מ"ר באזור המרכז הוא כ-2 מיליון ש"ח בממוצע. עלות הבנייה של דירה כזו ברמת גימור בינונית כולל רווח קבלן ביצוע, היא כ-5 אלפים ש"ח למ"ר, קרי כחצי מיליון ש"ח. כל ההפרש של 1.5 מיליון ש"ח מגלם מיסים ומחיר הקרקע, שאותם גובה הממשלה.

לזה אני קורא טירוף מערכות. מדינה אוכלת יושביה. מחיר דירה כזאת לזוג צעיר לא צריך לעלות על מיליון ש"ח. ולפיכך על המדינה להסתפק בחצי מיליון ש"ח עבור מיסים ומחיר הקרקע.

מה שקורה כיום בשוק הדיור הוא שהמדינה גוזלת משאבים כספיים מהזוגות הצעירים בתחילת דרכם, לצורך מימון וסבסוד של מגזרים שאינם בסדר העדיפויות של מדינה מתוקנת, וזאת בשל עיוותים ולחצים פוליטיים של המגזרים הללו.

המדינה חייבת לדאוג לאזרחיה, ובמיוחד לדור הצעיר, שהוא וילדיו הם דור העתיד, ואינה יכולה להיבנות על חשבונם באמצעות ספסרות קרקעות ושיעורי מיסוי כבדים.

נוסף על כך, על שר האוצר הראוי מוטלת חובה לעודד את שוק השכירות לדירות. לא כל אחד חייב להשתעבד לרכישת בית אם אין לו אמצעים נזילים לכך.

במקביל להגדלה מאסיבית של היצע הדירות, יש לעודד משקיעים לרכישת דירות להשקעה והשכרתן לזוגות צעירים בתחילת דרכם. אולם זה חייב להתבצע באמצעות חקיקה מסודרת של תנאי השכירות, פיקוח על החוזים והמחירים, בדומה למערכת הקיימת בברלין לדוגמה.

האמצעי בחוק הקיים כיום לעידוד השכרת הדירות, פטור ממס עד תקרה, מחורר וחסר כל פיקוח ואכיפה. אין לי ספק שהפטור תורם לעידוד ההשכרה (במיוחד בתקופת ריבית נמוכה) אולם הוא חייב להיות מותנה בעמידת המשכיר בכל תקנות הרגולציה, כאמור, של מערך הפיקוח בהשכרת הדירות.

אני בטוח שמשפחות רבות תהיינה מוכנות לגור בשכירות במקום לרכוש דירה, ובתנאי שתוכלנה לשכור לטווח ארוך, ולא תהיינה נתונות לחסדים ולהתעמרות של בעלי הדירות בשל מערכת הרגולציה, בדומה למשפחות רבות באירופה ובארצות הברית.

לצערי, כחלון וחבר יועציו בזבזו 4 שנים חשובות ומשאבים יקרים לטיפול באמצעות אקמול בקדחת הדירות, בעוד ה"אשף הכלכלי" הממונה על שר האוצר, עומד מנגד ואך מייחל לנפילתו.

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב twitter
Twitter
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב email
Email

13 תגובות

  1. לא יאומן. מוכר את קהל המצביעים הפוטנציאליים שלו.

  2. אחד השרים היחידים שהאזרחים מעניינים אותו ולפעמים הוא אפילו מצליח

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר.

פרסום תגובה מהווה הסכמה לתנאי השימוש באתר.
התגובות יפורסמו לפי שיקול דעת העורך.

עשוי לעניין אותך

ליד מסך מחשב

אתריום

כיצד רוכשים